기타 지식

테크노마트만 그랬을까? : 부동산 가격은 아무도 어떻게 될지 모른다.

사실 이렇게 미래예측에 실패하여 상가가 슬럼화 된 케이스는 테크노마트만 그런게 아닙니다. 대표적인 다른 예시로 동대문 밀리오레 및 집합상가가 있죠.

동대문은 아시아에서 손꼽히는 패션타운이자 유통단지였고, 의류 유통이란 측면에서는 지금도 죽지 않았습니다. 2017년 기사에 따르면, 시부야의 109 백화점 등 의류 단지의 대부분의 제품들이 동대문점포 상인들이 자체적으로 디자인을 기획해서 만든 제품들이 들어와 있을 정도라고 합니다. (중국산 제품은 잠시 유행했다가 2010년대 들어 다시 한국산이 차지하고 있다고 함) 온라인 판매나 유니클로 일변도인 지금의 패션시장에서도, 동대문은 도매상권으로썬 단단한 위상을 구축하고 있습니다.

90년대 중후반, 동대문 상가를 짓던 당시 부동산 개발업자나 투자업자 입장에서 생각해보면,

1) 의류는 직접 입어봐서 감촉과 사이즈, 어울림 등을 봐야 하기에 온라인 판매가 어렵고

2) 온라인으로 판매한다고 해도, 동대문 점포 상인들이 더 전문적이고 저렴하게 공급 가능할 것이며,

3) 동대문역이란 3개의 노선이 지나가는 최고의 역세권이 존재하며,

4) 90년대 중후반에 새로 지은 신식건물들

5) 식품이나 IT 기기처럼 의류는 지속적인 수요가 있으며,

6) 중국 섬유공장의 공급망과 연계한 저렴한 가격 경쟁력 (패스트패션의 원조로 불릴만 합니다)

7) 호텔 등 주변 관광 인프라와 동대문. 청계천이란 역사유적 등 관광서비스를 겸함.

8) 전문상가만이 아닌, 영화관, 음식점, 오피스 등 다양한 포트폴리오 분산화

등등, 망할 이유를 찾기 어려웠겠죠. 두산그룹조차 여기에 신사옥을 짓고 본사를 욺길 정도니, 더더욱 확신이 들었을 것입니다. 하지만, 이런 장점들에도 불구하고 온라인 의류유통 (쇼핑몰 등) 이라는 기술 트렌드 하나에 이 거대한 상권이 초토화 되었습니다. 테크노마트는 디지털화를 따라가려다가 방향이 잘못되어 역으로 역풍을 맞았다면, 동대문 상권은 디지털화를 피할수 있을 줄 알았다가 결국 무너진 케이스라고 봐야 할듯 합니다. 몰론 여기서 도매로 공급받아서 온라인으로 파는 경우도 많지만, 이들 도매상의 수요만으론 전체적으로 상권을 살리는 수준은 못되는 듯 합니다.

당시 IMF때를 기준으로 생각해보면, 전자기기나 의류는 불경기가 지나가면 곧 수요가 회복되거나 되려 폭증할 분야로 생각됬을 것입니다. 따라서 이들을 전문적으로 파는 신식 테마상가 빌딩들은 새로운 트렌드로써 상당한 주목을 받았을 것입니다. 마치 코로나로 다들 고생하는 와중에 홀로 선전하는 아마존이나 구글 처럼요. 반면에 88올림픽을 기점으로 이해가 안될정도로 상승한 강남의 아파트들은 IMF때 반값 이하로 떨어지면서, 드디어 거품이 걷히고 제 가격을 드러내고 있다고 생각했을 것입니다. 하지만 IMF가 지나간 뒤 겨우 10년이 지나간 시점에서 결과는 정 반대로 나왔고, 다시 10년이 지난 지금은 더더욱 양극화된 결과가 고착화 되었죠.

이걸보면, 미래에 어떤 부동산이 잘 나가고 어떤 곳이 망할지는 정말 아무도 모르는게 아닐까 생각합니다. 도심의 거대 상가인 테크노마트나 밀리오레 상권은 무너졌는데, 도심 판자촌 취급을 받던 해방촌은 힙한 플레이스로 거듭나고, 공단/경마장이 존재해서 주거 기피지역으로 취급되던 성수동은 새로운 부촌으로 떠올랐으니까요. 90년대 후반에만 해도, 중장기적으로 이렇게 될줄은 다들 꿈에도 몰랐을 것입니다. 기껏해야 강남이나 명동이 계속 잘나가겠지 정도였을 것입니다. 부동산은 멀리 봐야 하고, 중장기적으로 분석해야 한다고 하지만, 그것조차도 겨우 10년만 지나도 아무도 장담할 수 없는게 참 무섭습니다. ㅎㅎ

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