전세글에 이어 내 집 마련의 꿈

아파트 매매에 관련해 글을 써봅니다.

 

사실 N포 세대가 많은 요즘에 주택 매매는 상당히 어려운 일이긴 합니다.

 

부모님의 도움이 없다면 내 집 마련의 꿈은 더 멀리 힘들 것 같다는 생각이 들죠.

 

로또 1등에 당첨되어도 서울에 내 집 사기가 불가능합니다.

사더라도 재산세가 나오기 때문에 유지를 못할 수가 있어요.

 

그렇다면 월급쟁이로 살아가면서 매매를 어떻게하는걸까요?

 

애초에 월급쟁이의 봉급으로 집을 살 수 있냐라는 생각이 들 수 있습니다.

 

매매를 하기 전 우리나라에서 매매 시장이 돌아가는 원리부터 알아야 합니다.

 

우선 매매의 경우, 투자 목적으로 사는 분들이 상당히 많습니다.

우리나라의 대부분 인프라가 수도권에 집중되어 있고 강남을 중심으로 판교 신도시, 광교 신도시 등 주변으로 뻗어져나가고 있죠.

 

일자리가 많이 생기는 곳일수록 일자리 근처에 집을 희망하는 사람들은 늘고 있고 그로 인해 집값은 계속 상승하고 있지요.

 

그렇다고 전세로 살면 되지 않느냐?라고 할 수 있는데

우선 전세의 경우 2년 계약이 끝나게 되면 지금은 4년까지 연장을 할 수 있지만 집값이 상승해버리면 그만큼 전세금도 올려받게 됩니다.

 

전세 수요는 엄청난데 막상 공급되는 전세가는 없기 때문에 계약만료가 되어서 집값이 올라가버리면 가진 돈을 기준으로 또 이사를 가야합니다.

 

제 주변에서도 일어나는 실제 사례지만 갑자기 전세금을 몇천만 단위로 올려달라는 경우가 상당히 많아요.

어차피 전세 매물은 없어서 못들어오는거라 들어오는 사람들이 많거든요.

 

수도권의 경우 전세 가격이 집 매매 가격의 30퍼도 안 되는 지역도 존재합니다. 보통 이런 곳들은 재개발이 예정되어 있어 재개발이 이루어지면 집값이 못해도 5억에서 10억 이상 뛰는 곳들이죠.

 

그럼 집값은 이렇게 뛰는데 어떻게 하란 말인가라는 생각이 들 수 있는데, 우리 나라에 전세가 어떻게 나오는지에 대해 간략하게 설명드릴게요.

 

소위 갭투자 방식으로

 

1. 다주택 보유자가 집을 산다.

2. 전세를 내놓고 돈을 받는다.

3. 전세금으로 투자를 한다.

4. 투기 등을 해서 아파트 값을 올린다.

5. 무한 반복

 

이 때문에 여러 채를 가지고 있는 집주인은 대부분 수중에 돈은 없지만 집이 여러개 있는 경우가 많습니다.

 

그리고 부동산 법을 공부해보시면 알겠지만 되게 임대사업자에게 대출이 잘 나오게 되어있어요.

 

아예 대출 기준 자체가 직장인과 다릅니다.

 

저렇게 갭투자가 계속 발생하기 때문에 수도권의 집값은 떨어지지가 않습니다. 떨어지더라도 투자자들이 나서서 집값을 메꿔버립니다.

 

평범한 직장 생활을 하게되면 1인 가구일 때는 고민하지 않았던게 가정이 생기거나 안정적인 삶을 추구하게 되면 2년마다 전세를 알아보러 다니는 게 꽤나 스트레스를 줍니다.

 

청약 당첨의 꿈을 안고 살아가도 되기가 어렵습니다.

 

추후 여러분들이 애들까지 키우게 되면 양육비가 나갈 때 정말 답이 안보이기도 해요.

대기업 다닌다고 해서 이 문제가 깔끔하게 해결되지도 않습니다.

 

그렇다면 어떻게 집을 매매를 할 수 있을까요?

 

우선 매매 프로세스에 대해 알아야 합니다.

 

1. 허위매물 확인은 네이버 부동산

부동산 업자는 무조건 네이버 부동산을 기준으로 하기 때문에 직방 그런거 보지말고 네이버 부동산을 보자.

 

2. 임장

부동산에 가기 전 살고 싶은 아파트를 미리 한 번 다녀오자. 교통은 어떤지 주변 시설은 뭐가 있는지 확인하면 좋다.

 

3. 전세 낀 것 확인

전세가 끼어있으면 매매 가격을 낮출 수는 있지만 전세 세입자가 나갈 경우 전세금은 본인이 마련해야 한다.

 

예를 들어 5억 짜리 집에 2억 전세 세입자가 있다면 3억에 집을 살 수는 있으나 전세 세입자가 나갈 때 2억을 돌려줘야 한다.

 

4. 가용 금액 확인

집을 살 때 들어가는 비용 및 매달 나갈 생활비까지 미리 계산하고 절대 무리하지 않는 선에서 집을 구매한다.

투자 목적이 아니라면 집은 살 곳이기 때문이다.

 

수도권에서 멀어질 수록 차는 끌고다녀야하지만 더 넓고 큰 집에 살 수 있다.

 

5. 호갱노노 확인

등기부 등본 보는 건 당연한거고 호갱노노 앱을 보면 아파트에서 실제로 살아본 사람들의 후기와 아파트의 실제 거래량이나 가격을 확인할 수 있다.

아파트 거래는 몇년이 지나도 파기되지 않기 때문에 시세가 어떻게 변하는지 확인이 가능하다.

아실이라는 앱을 확인하면 동별로 얼마에 팔리는지 확인이 가능하다.

 

6. 내부 구조 확인

살 곳을 생각하면 인테리어를 고려해야하기 때문에 내부 구조 확인이 필수다.

 

7. 구매 확정

계약 > 가계약 > 계약금 10% 지불 > 중도금 > 잔금

 

인기 지역의 경우 집을 안보고 바로 사는 투자자도 있기 때문에 마음에 드는 집이 확인되면 바로 가계약금 100만원 정도를 걸어놓자.

 

부동산을 여러곳 돌아보면 내가 원하는 집을 누가 채가는 경우가 비일비재하다. 그걸 방지하기 위함.

 

투기지역이나 조정지구의 경우 주택자금조달 계획서를 반드시 작성해야합니다.

 

월세/전세 계약이랑 다르게 아파트 매매의 경우 매매 비용 외에 추가적인 비용이 발생합니다.이사비나 복비의 경우 무조건 발생하는거기 때문에 적지 않을게요.

 

1. 법무사 비용

집을 매매하고 나면 등기를 해야합니다.

법무사를 고용해 여러가지 추가처리를 해야합니다.

 

2. 국민채권

집을 구매하게 되면 얻게되는데 보통은 수수료를 물고 바로 매각합니다.

 

3. 취득세

집을 취득하게 되면

자신의 주택 보유 숫자에 따라 취득세 비율이 달라집니다.

1주택자 약 1퍼센트

2주택자 약 4퍼센트

3주택 이상 약 12퍼센트

 

4. 선수 관리비

전 집 주인에게 1달치 관리비를 줘야합니다.

 

5. 인테리어

거주 목적으로 살 경우 인테리어 비용이 발생합니다.

 

6. 재산세

보유한 주택이 생기면 매년 재산세가 발생합니다.

수십억짜리 자가 보유 시 매년 몇천만원의 재산세가 발생해요.

억대 아파트라도 매년 몇백만원의 재산세가 발생합니다.

(이 때문에 집을 가지더라도 유지할 비용이 필요해요)

 

이렇게 되고 추가적인 비용은 얼마든지 더 발생할 수 있습니다.

 

추가로 설명하면

보통 집을 판매하는 경우에도 양도세를 매기는데요,

집값이 1억 올랐다해도 1억을 다 가져가는게 아니라 현재 판매하는 가격 -자신이 집을 산 금액을 한 뒤 약 40퍼센트 가까이 되는 세금을 내야합니다.

 

그런것 때문에 마냥 집값이 올라서 다른 좋은 곳에 이사를 가려해도 집값 오른 것에 비해 취득되는 금액은 적습니다.

 

 

서론이 좀 길었네요.

사실 대출 안끼고 현금으로 바로 박치기가 가능하면 그것만큼 좋은게 없습니다만 조금 힘들어요.

 

우선 용어를 하나 알아두셔야 됩니다.

 

LTV (담보대출비율)입니다.

 

아파트는 매매 가격이랑 별도로 시세가 존재합니다.

 

시세는 KB시세라고 있는데 KB리브온을 참고해서 보시면 되며 매주 금요일 오전에 갱신됩니다.

 

매매 가격은 보통 KB시세보다 조금 더 높게 나와요.

 

LTV를 산정하는 기준은 대출을 신청하는 시점 KB시세를 참고합니다.

 

어떻게든 돈만 구하면 되는 전세랑은 다르게 매매는 모든 대출을 통틀어서 LTV의 값을 절대 넘으면 안 됩니다.

몇년 전만 해도 마이너스 통장이나 텀을 둔 신용 대출 방식으로 추가 대출이 가능했지만 지금은 안돼요.

 

만약 3억짜리 집을 사는데 LTV가 40%인 경우

1억 2000만까지만 대출이 가능하고 나머지 1억 8천만에 대해서든 대출이 아닌 다른 방법으로 마련하셔야 됩니다.

 

여기서 또 소액임차보증금액이라 하는 일명 방세가 차감이 됩니다.

 

서울 : 3700만원

경기도 : 3400만원

인천/메이저 지방 : 2000만원

그 외 : 1700만원

 

이게 존재하기 때문에 빌릴 수 있는 금액 1억 2000만원에서 만약에 경기도에 산다하면 3400만원을 빼야합니다.

 

참으로 대출금액이 상당히 적어지게 돼요.

단, 은행 상품 중 모기지론 같은 걸 활용하시면

생애 최초 1회 구매에 한해 소액임차보증금액까지를 포함해서 빌릴 수 있습니다.

 

대출의 기간은 10년부터 최대 35년까지 가능해요.

금리는 현재 기준 보통 2.후반대에서 3.1퍼대 정도입니다.

 

LTV 비율은 지역마다 다른데

투기과열지역 : 서울, 경기도 대부분, 대구 수성구 40%

조정대상지역 : 경기도 외곽 50%

그 외 : 70%

 

9억원이 넘어가는 집은

15억원이 넘어가는 집은 대출 불가.

 

그런데 대출 중에는 디딤돌 대출이라는게 있어요.

결혼을 준비하는 신혼부부나 결혼한지 5년 이내의 부부라면 딱 1번.

 

5억 이하의 집, 전용 면적 85m^2에 한해

연봉 합산 7천만원(세전) 이하의 경우 LTV를 예외적으로 70%까지 받아낼 수 있어요.

금액은 일반적으론 최대 2억

신혼가구의 경우 2.2억,

2자녀 이상은 2.6억까지 가능합니다.

(이건 매년 바뀝니다.)

 

즉, 이걸 활용하게 되면 5억이 넘어가지 않는 선에서

신혼부부의 경우 집값 3억 1500만원 정도까지는 대출을 조금 땡기면 모아둔 돈 1억 정도로 자가 마련이 가능해집니다.

 

회사대출 :

일부 회사의 경우 은행 대출과는 별도로 연이자 약 2.5~3% 정도에 5년 정도로 해서 2천에서 3천만원 정도 확보가 가능합니다.

 

퇴직금 중도정산 :

1년 이상 일을 하셨다면 퇴직금 중도정산이 가능합니다.

회사에 확인해보고 주택구매자금 목적으로 퇴직금을 미리 받을 수 있습니다.

 

보통 3년차쯤 되었고 연봉 4천 정도의 직장이라면 천만원 가량 확보가 가능합니다.

 

증여 :

일반적으로 집의 도움을 받게 될 경우 자녀에게는 10년에 딱 1번 5천만원까지 증여세를 전혀 물지 않고 증여를 받을 수 있습니다.

 

차용증 :

이건 좀 최후의 수단인데

가족이나 아시는 분이 있다면 이자율 4.6%로 설정한 뒤

10년 정도 해서 이자만 매달 통장에 납부하는 방식으로 자금 확보가 가능합니다.

 

 

그런데 여기서 또 중요한게 있습니다.

바로 DTI입니다.

 

총 부채 상환 비율로 내가 빌린 돈을 갚을 능력이 얼마나 되냐를 따지는데 대략적으로 40% 이내여야 합니다.

 

즉, 연봉이 4천만원에 DTI 40%를 적용한다면

원리금 및 이자를 포함해서 1년에 갚는 금액이 1600만원 미만이어야 합니다.

이를 넘어서는 대출이 나오지 않습니다. (차용증 제외)

 

DTI 계산 시에는 마이너스 통장도 포함됩니다.

DTI는 주택담보대출 시 계산됩니다.

 

DSR

전체 대출에 대한 원리금 상환액입니다.

주택담보대출 및 다른 신용대출도 포함됩니다.

 

 

대략적으로 알고 있으면 좋은 내용들을 공유해봤습니다.

 

그렇다고해서 너무 무리해서 집을 사진 마십시오.

매달 내야되는 금액이라든지 나가야될 비용, 소확행까지 포기해가면서 집 사는데 목맬 필요는 없습니다.

 

다만 대략적으로 대한민국에 아파트 한채를 사기 위해서는 위에 적은 지식은 머릿속에 다 넣어두고 있어야 됩니다.

 

사실 이 글을 적은 이유는 제가 학교 다닐 때 알았더라면 미리 좀 대비할 수 있을 것들이 많아 공유차원에 적어봤습니다.

 

내 집 마련을 목표로 한다면 무작정 돈만 모으는게 아니라 얼마얼마를 언제까지 모아야한다는 계산이 나올겁니다

 

주변에 도와줄 분들이 있다면 적극 도움을 요청해 도움을 받고 금액을 갚아나가는게 내 집 마련의 지름길입니다.

 

무작정 부모님이 돈이 많다하더라도 집을 사주는 건 사실 부담이 됩니다.

 

개인 사업을 하거나 주식 대박이 나지 않는 이상

직장인은 늘 고정 수익으로만 돈을 굴리기 때문에 학생 때부터 조금씩 준비한다면 내가 연봉을 최소 얼마나 받아야 할지 계산해보면 좋을 것 같습니다.

 

추가적으로 궁금한 사항 있으시면 댓글 남기시면 알고 있는 한 최대한 답변 드립니다.