전국민 모두가 전문가를 자칭하는 부동산 이슈다.

 

참 신기한게 자동차, 정치, 경제, 외교 등등 뭐 이렇게 과학적 방법론이란게 무의미해보이거나 내가 일상생활에서 쉽게 접해볼 수 있는 분야들은 마치 전공이랄게 없다는것 마냥 너도나도 사이버 박사학위를 자랑한다;

 

'너무 쉬워서 또는 그거 내가 해봤으니 나도 알고있다' 같은 착각을 하고 있는 느낌인데

 

'연구가 너무 힘들어서 전공자들도 답을 내줄 수 없는' 이슈를 두고 나도 그럴듯한 대답을 할 수 있다 착각하는게 아닌지 돌아보자. 이걸 인정하지 못한다면 이 세상 사람 모두가 항상 겪고있는 딜레마를 본인만 피해갈 수 있다 자부하는 꼴이다..

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

한국 부동산과 미국 주식시장은 어떤 변수를 어떻게 선언하느냐에 따라 극심한 차이를 보인다.

 

1. 기간을 어디서부터 어디까지 잡을지

2. 부동산을 똘똘한 한채 하나로 갈지 여러채를 들고갈지

3. 여러채를 들고간다면 매수시점을 어떻게 나눌지

4. 부동산, 주식 모두 레버리지 비율은 어떻게 잡을지

5. 주식을 한 번에 몰빵할지 나눠서 매수할지

...

 

 

미리 결론을 내리자면 내가 관측할 수 있었던건 이러하다.

 

둘 모두 장점이 명확하고, 장단점이 될 수 있는 부분도 명확한데, 영향력이 가장 크면서 절대 제거할 수 없는 단점이 부동산에만 존재한다.

 

 

 

 

 

1번에서 말했던대로 기간을 어떻게 잡느냐에 따라 극심한 차이를 보인다.

 

투자기간을 1986~2019로 잡으면 미국 주식시장의 우위, 2000~2019로 잡으면 한국 부동산이 우위에 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

근데 그것도 기간 나름이지

 

경제위기를 기점으로 사이클 나눠서 보면 매 시행의 결과를 취합했을때 미국 주식시장의 승률이 훨씬 높다는걸 알 수 있다.

 

이걸 단순히 아~ 7번 중 6번은 미국 주식시장이 이겼으니 정말 우월하구나로 받아들이고 끝낼게 아니라

 

안그래도 압도적으로 높은 미국 주식시장의 승률이 투자기간을 늘릴 수록 높아진다는걸 의미한다.

 

이 투자기간이 우리 생에 의미가 없을 정도로 길다면 모르겠는데 당장 2009 ~ 2019 10년치만 잡아도 304.9% vs 26.7%의 결과가 나올 수도 있다.

 

 

 

 

 

근데 미국 주식시장 vs 서울 아파트

 

뭔가 좀 불공평해보이지 않음?

 

한쪽은 잡다한거 다 들고가는데 한쪽은 엑기스만 들고간다.

 

 

 

 

 

서울 아파트의 재건축, 빌라촌의 재개발 대박을 나스닥 스몰캡의 약진으로 치환할 수 있을까?

 

2020년 불장부터 화두가 되고있는 좆스닥이다.

 

닷컴버블 이래 매년 미국 주식시장을 대변하는 S&P500 대비 1.5배에 가까운 성적을 내고 있다.

 

서울 아파트 vs 미국 주식시장이 아닌 서울 아파트 vs 미국 나스닥으로 볼 경우

 

투자기간을 조금만 늘려도 아파트가 이기기가 사실상 불가능하다.

 

1대1 비교야 어렵겠지만 이렇게 볼 수도 있다는 이야기지.

 

 

 

 

 

 

 

여튼 여기 대응해서 부동산에 필요한건 투자기간-시행횟수를 늘려서 승률을 높이는 것 뿐이다.

 

지난 35년말고 135년치 가져오면 부동산이 유리할 수도 있자너?

 

 

여기서 한국 부동산의 치명적인 단점을 언급하고 넘어가자

 

미국 주식시장 역사와 1:1로 비교 가능한 역사가 한국 부동산에 존재하는가?

 

 

 

 

 

 

표본모수가 너무나 적다!

 

대한민국 경제성장 역사래봐야 고작 50년이고 대한민국이란 국가 자체도 48년 정부수립 이후 이제 75년이다.

 

온갖 희로애락이 담긴 150년치 차트가 존재하는 미국 주식시장에 비해 아직 관측하지 못한 위험요소들이 한국 부동산에 훨씬 많다는걸 의미한다!

 

금융, 금융 뿐만 아니라 모든 사회이슈는 과학실험처럼 변수를 완벽하게 분리할 수도, 그걸 통제할 수도 없다.

 

불확실성으로 가득한 좆간들의 상호작용에서 비롯되는 이슈라면 좆간과 동등한 불확실성으로 이뤄져 있을테니까

 

이 불확실성을 조금이라도 줄이려면 최대한 많은 데이터를 모아서 그것을 분석하고, 어떤 패턴을 찾아내어 정형화 시키는 길 밖에 없다.

 

이른바 빅데이터 기반의 통계분석이지. 요즘은 기술이 좋아져서 정치와 같은 매우 복잡한 상호작용마저 어느정도 예측이 가능하기에 막 계량경제하던 양반들이 정치학에 한다리 걸치기도 한다.

 

그러나 금융만큼은 아직 정복이 요원하다. 그래서 더욱 많은 데이터, 더더욱 많은 데이터가 필요하다! 그런데 무려 100년 가량의 모수차이가 존재한다고?

 

이게 위에서 언급한 '가장 영향력이 크면서 절대 제거할 수 없는 단점' 중 하나다.

 

 

 

 

 

이 단점 중 두번째로는 이 한국 부동산이라는게 '한국 자산'이라는데 있다.

 

2편에서 언급했던 체계적 위험을 상기시켜보자

 

 

 

비체계적 위험은 뭐 회사 잘굴리면 그만이다. 수익성 좋은 부동산은 건물 유지보수만 잘해도 되겠지.

 

근데 체계적 위험. 그러니까 국가에 닥치는 어떤 위기라든지 이런 위험요소에 대해 미국보다 한국이 나을게 있는가?

 

결국 한국에서 매수해야하고, 한국에서 들고있어야하며, 한국에서 처분해야한다.

 

이러한 리스크를 감수하더라도 한국 부동산 시장의 수익성이 그리 매력적이었으면 벌써 미국의 개인, 기관투자자들이 싸그리 매수했을거다.

 

얘네가 좆반도 부동산을 어떻게 알고 투자하냐고? 인간의 물욕을 과소평가해선 안된다. 한창 말 많았던 맥쿼리인프라의 '맥쿼리'도 한국 부동산과 전혀 연이 없어보이는 호주의 투자은행이다.

 

미국엔 파키스탄이나 나이지리아 같은 똥수저들부터 전세계 오대양 육대륙 주식시장을 통채로 들고가는 상품도 있다.

 

중국 자본? 개인의 신용을 평가할 수단조차 2010년대까지 없었을 정도로 금융지식에 무지한게 중국 투자자들이다. 애초 자본주의 체제를 경험한 역사가 그리 오래되지 않았다.

 

중국의 국영공사에서 어디에 투자한다 vs 미국의 자산운용사에서 어디에 투자한다

 

과연 어느쪽의 신용이 높을까?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

..다시 생각해보자. 바로 위에서 말했듯 이 모든 단점을 상쇄시킬만한 수익성만 확보된다면 한국 부동산에 투자를 안할 이유가 없다.

 

기관은 몰라도 개인은 충분히 할만하다!

 

시종일관 저이율로 제공되는 주택담보대출과 전세가 있자너

 

 

 

단, 이 점을 볼때 정신 안차리면 흔히 하는 착각으로 이어질 수 있다.

 

주식은 레버리지 상품이 존재하기에 이 레버리지가 부동산만의 장점이라고 볼 순 없다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

LTV 50%는 미국 주식시장 전체를 2배로 추종하는 SSO, 혹은 나스닥을 2배로 추종하는 QLD로 볼 수 있을것이다.

LTV 66%는 미국 주식시장 전체를 3배로 추종하는 SPXL, 혹은 나스닥을 3배로 추종하는 TQQQ로 볼 수 있겠지.

 

이 레버리지 상품들이 주담대와 일맥상통하는점이 바로 '제로금리 환경에서 높은 메리트를 가진다'는 점이다.

 

주담대 이율이 싸지는만큼 레버리지 스왑이자도 싸지걸랑

 

 

 

 

 

 

 

 

근데 차트를 보니 뭔가 쎄하다.

 

에베레스트 정상에서 물리면 시발 진짜 좆될것 같이 생겼다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

그럼 강제로 시행횟수를 늘리면 되지 뭘

 

일점집중의 지건으로 매수하기 때문에 타이밍이 정말 중요한 부동산과 다르게 주식은 그냥 유연하게 나눠서 매수하면 된다.

 

다른 변수 고려없이 그저 백테스팅만 믿고 레버리지 투자를 종용하는건 별로 안좋아한다만 어찌됐건 계산결과는 위 차트대로 나오는게 현실이다;

 

40년간 매월 50만원씩 넣으면 닷컴버블 얻어맞더라도 세전 결과물이 400억을 넘는다.

 

 

 

 

 

 

 

 

18년을 넣어도 30억이다.

 

주담대끼고 주택사는게 너무 보편화되어서 다들 무위험 레버리지로 생각하는데 집값이 충분히 오른다는 보장이 없는한 엄연히 존재하는 부담이다.

 

그리고 이걸 부동산의 장점으로 내세우며 레버리지 투자로 주제를 옮겨버리면 아예 미국 주식시장의 상대가 안된다;;

 

 

 

 

다만 이게 주식 투자자들 사이에선 사실상 불가능한 전략으로 인식된다는 사실을 알아뒀으면 한다.

 

위에서 언급한 스왑이자도 문제일뿐더러, 해당 상품의 운용사와 거래하는 쪽에서 인덱스 스왑 자체를 안팔아주거나 기초지수가 분할 매수로 커버가 안될 정도로 낮아질 가능성 등등 불확실한 요소들이 정말 많다.

 

무엇보다 수익도 화끈하지만 손해도 화끈한 덕에 하락장에서 극심한 심리적 부담을 안게된다. 망해도 일어설 수 있는 부자들이라면 모를까 여기 전재산 걸고있는 사람들이 이런 상황을 쉽게 버틸 수 있을까?

 

나도 이런 극단적인 수단은 절대 추천할 생각이 없다.

 

보통은 리스크를 늘리는 대가로 수익을 극대화한다는 전통적인 투자관점에서 전체 몰빵이 아닌 포트폴리오의 일부를 이런 레버리지 상품으로 구성하는 식이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

그런데 꼭 미국 주식이나 부동산 하나만 해야한다는 규칙이라도 있나?

 

 

 

개붕쿤의 절규가 가득담긴 동네 부동산 실거래가 차트다.

 

대충 동네 대단지 아파트 국평이 303% 오를때 개붕쿤이 증여받을 30년된 12평 빌라가 296% 올랐고 2023년 9월 현 시점에선 이 빌라가 소폭 우위다.

 

개붕쿤은 평생토록 강남구를 벗어나본 적이 없기에 인터넷상의 빌라촌에 대한 인식에 굉장히 놀랐다.

 

지금도 대형 소방차 한대는 진입 가능한 도로나 매월 정비되는 부대시설, 개천 앞 주차장에 아침이면 사라지고 밤이면 들어오는 슈퍼카들 정도나 떠오르지 포터 한대 겨우 지나갈만큼 좁다란 길이나 먼지쌓인 외제차도 생소하고 고시촌 따위에 하나씩 존재한다는 빌런도 본적이 없다.

 

 

 

여튼 요지는 이짝 동네에선 아파트든 빌라든 수익성은 거기서 거기였단 말이지. 전세로 들어올만큼 싼 곳도 아니고, 근처 대단지 아파트들의 재건축 사업이 완료된지 얼마되지 않았기 때문에 동네 주민 상당수는 근처 아파트와 살고있는 빌라를 동시에 갖고있는 집주인들이다. 덕분에 집 관리도 굉장히 잘 되어있음.

 

만약 우리가 생각하는 강남 아파트와 비슷한 수익성을 갖고, 손 뻗으면 닿을만한 가격이면서, 연식이나 거주형태에 따른 불편함 정도만 감수해야한다면 손에 잡히지도 않을 경기권 10억짜리 아파트만 바라볼게 아니라 이런거라도 사놓고 이야기하는게 맞지 않을까?

 

 

 

 

이짝 동네 베스트셀러는 00년대 초반에 지어진 20평대 빌라들이다.

 

원체 튼튼하게 지어놓기도 했고 적당한 평수에 관리비도 싸면서(위에서 말한 집은 1만원이다;) 연평균 6% 정도의 시세차익을 얻을 수 있걸랑

 

1가구 1주차가 기본이라 가끔 발생하는 이중주차 정도만 감수하면 되고, 반지하가 없어서 세대수도 적으며 거주자 과반수가 집주인이라 건물에 대한 이슈 해결도 빠르다.

 

20-21 부동산 붐을 거쳐 아파트만큼 오르긴 했는데, 그래봐야 기존 가격에서 이미 상대가 안되었으므로 평당 2500~3000 잡으면 구할 수 있다.

 

 

 

 

고로 이런 정책금융상품이 먹힌다는 이야기지

 

이렇게 정책금융상품 비중을 최대한 높게 가져간다면 위에서 말한 부동산의 장점 '저이율 주택담보대출'의 효과가 극대화된다. 대가(이자)는 정부지원에 힘입어 최소화되고 레버리지의 효용만 극대화시킬 수 있으니까

 

 

무엇보다 부동산은 필수재다! 사람이 지붕밑에서 잠도 못자고 살 순 없다!

 

 

 

이 연재글에선 미국 주식 시장의 이점 위주로 다루는게 사실이다.

 

그러나 고터린치 센세가 주식투자하려면 집 부터 사라고 했듯 '투자생활을 이어갈 수 있는 안정성'과 같이 눈에 보이지 않는 요소들도 굉장히 중요하다.

 

그래서 난 '부동산 만으로 편의성과 수익성, 거주문제를 모두 잡는걸 넘어 투자 대비 효율이 떨어지는 선을 넘어서도 무작정 자원을 추가투입하는'게 아닌

 

'편의성을 조금 희생해서 수익성과 거주문제만 잡고 더욱 높은 수익성을 추구하는' 방향으로 가기로 했다.

 

 

말이 아파트가 편하다지 말마따나 아파트가 5배, 빌라가 10배 오른다 치면 다들 뭘 고를것 같음? ㅋㅋㅋㅋ

 

내 뇌피셜이긴 하다만 결국 거주편의성은 설사 그게 중요하더라도 '어느정도 선을 넘긴 시점'

 

그러니까 진짜 막 바퀴벌레 우르르 튀어나오고 비만오면 사방에서 물새는게 아닌이상 매수하는 이유의 우선순위에서 수익성에 비해 훨씬 뒷전인, 변명에 불과하다고 본다.

 

 

 

 

 

여기서 말한 방향에 대해 간단히 예시를 들면

 

내가 5억을 가지고 있고 3억의 저이율 정책금융 주택담보대출, 다른 대출 2억을 포함 총 10억을 땡겨올 수 있다고 치자.

 

내가 매수할 수 있는 부동산은 10억짜리 국평 아파트와 5억짜리 동일한 실평수의 빌라다.

 

한국인들의 보편적인 생각이라면 내 돈 5억 + 정책금융 주담대 3억 + 다른 대출 2억해서 10억을 만들어 아파트를 매수할 것이다.

뿐만아니라 정책금융상품을 아예 포기하고 일반 주담대로 갈아타거나 하는 식으로 땡길수 있는건 전부 땡겨서 11억 12억짜리 아파트를 가려하겠지.

 

나라면 저이율 정책금융 여신상품 3억 + 내 돈 2억으로 5억짜리 빌라에 입주한 다음 남은 내 돈 3억으로 미국 주식시장을 추종하겠다.

 

개붕쿤이 사는 동네서 10억짜리 아파트가 5배 올라서 50억이 되었다면, 5억짜리 빌라도 5배 올라서 25억이 되었을 것이다.

 

남은건 미국 주식시장에 들어간 3억이 저 25억의 갭을 채워주느냐다. 그러나 과거 사례를 참조할때 부동산이 5배씩 올랐던 기간이라면 위의 1300% vs 400%를 보듯 주식은 10배가 넘게 올랐을 것이다.

 

이것 뿐인가? 정책금융상품만 끼고 있기 때문에 대출이자 부담도 적고 그만큼 심리적인 부담도 적다.

갑자기 직장을 잃는다거나 하는 이벤트에도 유연하게, 안정적으로 대처할 수 있다.

 

무엇보다 이건 맨 위에서 말한 다른 대출 2억을 주식투자에 가용하지 않았을때 이야기다.

 

다른 대출 2억은 주담대가 아니기에 부동산이든 주식이든 일단 받으면 비교적 빠른 시간 내에 갚아야하므로 선택지에 상관없이 조건은 같다. 아님 뭐 그 집 전세주든가;; 이럼 거주문제 포기하는 대신 부동산이 유리하긴 하겠네

 

여튼 이 대출을 받는다 쳤을때 20억의 추가수입이 발생한다!

 

이뿐인가? 앞서 말했듯 부동산의 레버리지 비율과 동일한 수준의 레버리지 상품을 매수한다면 수익이 100억이 넘을수도 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

물론 이렇게 좋게좋게 흘러가리란 보장은 없다.

 

꼭 나처럼 해야한다는 이야기도 아니다.

 

 

 

 

 

 

 

..과도한 거품이 끼었을때 사회경제적 비용을 지출시키지 않을 투자수단이 어디에 있겠냐만

 

부동산은 모두가 필요한 필수재이면서도 부산물이라곤 오직 지대추구밖에 없는 자산이다.

 

직접적으로 생산하는게 아무것도 없으면서 공급이 부족해지면-일자리와 인접한 부동산들의 가격문제로 인해 노동자들의 거주문제가 해결되지않는다면 근로소득, 나아가 국가 전체의 생산성에도 영향을 끼친다.

 

즉 사회 전체적으로 봤을땐 꽁짜로 공급되는게 가장 좋고, 비쌀 수록 안좋은 물건이지.

 

게다가 현금흐름 확보가 대단히 어려운 점에 따른 비용까지 치뤄야한다!

 

가령 너무 빨리, 대책없이 부동산을 증여한 부모들은 자식들의 무관심 속에 길바닥에 내앉고, 그렇다고 끝까지 부동산을 쥐고있는 부모들은 상속재산을 볼모로 자식들을 노예처럼 부리고 있다.

 

어느쪽이든 재산이 부동산에 묶여있으니 소비할 돈도 없고 이는 국내 경기에 악영향을 준다.

 

 

 

 

결국 이 글의 취지는 부동산만 바라보는 한국인들에게 다른 길을 제시하기 위함이라 부동산에 대한 단점 위주로 서술할 수 밖에 없다.

 

부동산이 손에 안잡히는 이들에게 대안을 제시하고

부동산이 손에 잡히는 이들에겐 한 번 더 생각해보길 권하는게 이 글의 목적이다.

 

꼭 무언가 한가지만 선택해야한다는 법은 없다. 본인 상황에 맞추어 최대한의 자본소득을 창출할 수 있도록 유연한 사고를 갖고 최적화를 해야한다는것이 핵심이다.

 

 

 

 

 

 

사실 3편에 쓸 내용을 여기다 좀 써버렸는데

 

다음편에선 예고한대로 이 '주식시장을 추종하는 레버리지 상품'을 포함해서 '미국 주식시장을 사는 방법'에 대해 써볼 생각이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

재밌는건 매번 미국 주식 + 한국 부동산 조합의 상관계수가 다른 투자수단 대비 낮게 나온다.

 

주식채권 배분이니 하며 열심히 머리굴리기보다 그냥 한국 아파트에 살면서 미국 주식에 투자하는게 대체로 안전하대

 

끼요오오오옷