땅살때 집지을때 알고 시작해야 하는 것들. - DogDrip.Net 개드립

 

땅살때 집지을때 알고 시작해야 하는 것들.2 - DogDrip.Net 개드립

 

어느새 2편 연재후에 시간이 제법 흘렀음

 

업무중에 개드립은 틈틈히 즐기는데

 

글을 쓸만한 짬은 안나서 미루다 보니 여기까지 왔음 ㅈㅅㅈㅅ

 

어쨌든 연재는 계속됨

 

오늘의 큰주제는 

 

용도 변경.

 

하지만 사실상의 메인 테마는 '주차'임

 

 

1. 용도 변경

 

용도 변경이란 무엇인가?

 

요청에 따라 최근 수요가 많이 늘어나고 있는 

 

주택 -> 근생으로의 용도 변경을 케이스로 잡고 설명들어갑니다.

 

건축물의 용도는 건축법에 따라 29개로 나뉘고

 

이것은 다시 크게 9개의 시설군으로 나뉩니다.

 

주택은 8번 주거업무시설군이구요

 

근생은 1종, 2종 전부 7번 근린생활시설군입니다.

 

1번에 가까워 질수록 상위 시설군이고요

 

상위시설군으로 용도를 변경하려면 '허가'를 받아야 합니다.

 

신고에 비해 강한 기준을 적용 받는다 정도 생각하시면 됩니다.

 

따라서 용도 변경이라는 것은 '신축'에 준하는 행위로 간주 됩니다.

 

주택의 경우도 크게 단독주택과 공동주택으로 나뉩니다.  하지만 다가구 주택은 단독주택이면서도 주차장 산정시에는 공동주택의 기준을

 

따르게 되어있습니다. 주의가 필요하죠.

 

 

예를 들어 설명 하겠습니다.

 

2층짜리 단독주택을 근린생활시설로 변경한다.

 

8번군->7번군으로 변경해야 하므로

 

허가가 필요합니다.

 

구조 안전 진단이나 이런 세세한 부분은 설계 사무소가 알아서 해줘야 합니다.

 

다만 변경후 용도를 뭘로 할것인지는 건축사와 상세하게 협의 하셔야 합니다.

 

상가?라고 막연하게 생각하시다가 나중에 소방설비 관련해서 카바가 안되는 업종이 들어 올수 있습니다.

 

용도를 명확하게 검토하고 변경을 진행하세요.

 

제일 문제가 되는 부분은 주차장입니다.

 

기존 주택안에 주차장이 법에 알맞게 확보가 되어 있다면 큰문제가 없습니다.

 

주택 보다 근린생활 시설이 주차장 확보 대수가 적기 떄문입니다.

 

하지만 기존에 주차장이 확보되지 않은 주택의 경우 근린 생활시설로 용도를 변경하는 행위는 '신축'에 준하는 행위기 떄문에

 

주차장을 반드시 확보해야 합니다.

 

그래서 건물을 볼떄는 주차장을 항상 확인을 하셔야 합니다.

 

그냥 벌금 내면서 쓰는 케이스도 있긴 한데

 

그래서 우리나라 골목길이 그따구인거죠. 지양합시다

 

 

그다음은 다가구 주택을 근생으로 바꾸는 케이스

 

-> 대부분의 경우 다주택 중과세 문제를 해결하기 위해서 취하는 방법입니다.

 

다가구 주택은 단독주택의 한 종류이고 주택으로 사용하는 층이 3개층까지 허용되고, 연면적은 200평(660SQM)이하

 

다세대 주택은 공동주택의 한 종류이고 주택으로 사용하는 층이 4개층 까지 허용되고, 연면적은 마찬가지로 200평 이하 입니다.

 

다가구 주택의 주인은 1명이고, 나머지는 전부 세입자 구요

 

다세대 주택은 각 세대를 구분등기가 가능합니다.

 

 

이중 다가구 주택을 다주택에서 제외해야 하는 목적으로 용도를 변경할때

 

기존에 주택 세입자는 모두 나가야 합니다.

 

건물전체를 상가로 바꿔야 다주택 중과세에서 해당이 안되는거구요.

 

주택과 근생의 가장큰 차이점이 뭔가 하면

 

발코니 확장입니다.

 

주택은 발코니 확장이 되구요. 발코니 부분은 확장해서 실내로 써도 면적에서 빠집니다

 

하지만 근생은 전부 면적에 들어갑니다.

 

기존에 주택으로 사용하면서 발코니 확장한 부분을 철거해야 변경이 가능할 수 있습니다.

 

 

2층짜리 단독주택을 카페같은 걸로 바꾸는거는 사실 큰 공사가 필요하지 않을 겁니다.

 

벽 그대로 써도 큰 지장이 없으니까요

 

 

하지만 1층상가 2층~4층 다가구로 쓰고 있을떄

 

전체를 상가로 바꾸려면 내부의 벽체를 털고 구조보강을 좀 해줘야 겠지요.

 

이럴떄는 대수선에 해당 하기 떄문에 또 이야기가 좀 달라 질 수 있습니다.

 

 

엘리베이터를 설치하겠다 뭐 이런거는 케이스가 다양하니 건축사와 협의 하시는게 좋구요

 

마찬가지로 기존 다가구 일떄 주차가 제대로 확보가 되어있었다면 큰 문제는 없습니다만

 

아닌 경우에는 1층을 털어버리고 주차장을 넣어야 할 가능성도 있습니다.

 

언제나 주차장이 확보가 제대로 된 물건인지 항상 확인을 하셔야 합니다.

 

1층상가가 가장 비싼데 1층에 상가가 못들어갈 수도 있는겁니다.

 

건물의 수익성에 아주 악영향을 주겠져? ^-^

 

 

 

보통 상가의 경우 1층을 100이라 잡으면

 

2층은 잘쳐주면 50

 

3층이상은 30정도 보시면 됩니다.

 

1층상가 2~4층 다가구주택을 전체 상가로 바꾸면서 주차장이 없어서 1층을 턴다?

 

1층 100

2층 50

3층 30

4층 30

도합 210의 수익에서

110으로 약 절반의 수익이 날아가버리게 됩니다.

 

 

다가구를 다주택을 피하기 위해서 근생으로 바꾼다

 

이럴떄는 사실 신축이나 별반 다를바 없을만큼의 비용이 들어갈 소지가 큽니다.

 

 

리모델링이 왜 돈이 비싸게 드는가?

 

철거하는것도 비용이라서 그래요

 

철거하는 것도 돈들지 거기서 나온 쓰레기 버리는것도 돈이 꽤들어요

 

빈땅에 신축하는거랑은 또 다른 비용이 소요되는거죠.

 

 

또 건물을 신축하시는 분들의 경우 관련 도면자료를 꼭 CAD 파일로 받아두시고 보관을 잘해두세요

나중에 큰 도움이 됩니다.

없으면 리모델링하는 건축설계사무실에서 일일히 실측해서 도면 다시 그려줘야 됩니다....

별로 즐겁지 않아요

 

리모델링은 리모델링대로 돈이 엄청 들어갑니다.

 

철거하구 엘리베이터 뚫고 설치하고 상가에 맞는 소방 설비 설치하구

 

돈들어갈일 천지입니다.

 

ㅇㅋ? 개인적으로 그냥 단독주택 작은거 근생으로 바꾸는건 대부분 할만한데

 

다가구 주택을 근생으로 바꾸는건 숙고가 좀 필요 하지 않나 싶어요.

 

 

 

 

반대의 경우를 생각해볼 필요도 있어요

 

건물을 딱 1개만 가지고 계신분이

 

1층 상가, 2~4층 다가구 주택을 가지고 있어요.

 

요즘 경기가 좋지가 않지요

 

상가가 공실률이 올라갑니다.

 

그래서 1층상가를 주택으로 바꾸고 세를 줬어요

 

그럼 어떻게 되느냐?

 

다주택자가 됩니다

 

4개층이 된 순간 다가구 주택에서 다세대 주택으로 보는거구요

 

2~4층은 1개의 다가구 주택(단독주택)

1층은 또 별도의 단독주택

 

우리나라 세법은 이렇게 봅니다.

 

그럼 1가구 2주택자가 되버리면서 아주 괘씸죄에 걸려 세금을 뚜드리 맞게 됩니다...

 

건축사가 알고 해주는건지 모르고 해주는건지 알길은 없지만요

 

세금은 여러분이 내셔야 합니다.

 

 

또다른 케이스 근생 -> 업무시설

 

내가 훌륭해서 근생건물이 하나 있는데 2~4층까지 총 3개층

 

한층에 상가로 쓰는 용도의 바닥면적이 60평이다. -> 3개층이니까 180평을 한 회사에서 쓰겠다

 

이러면 용도가 변경이 되야해요

 

180평은 거의 600제곱미터입니다.

 

이걸 한회사가 통으로 쓴다고하면 그건 근생이 아니라 업무 시설로 봐야 합니다

 

근생은 7번군이고 업무시설은 주거업무시설군으로 8번군입니다

 

그럼 하위군으로의 용도 변경이기 떄문에 허가가 아니라 신고로 하면되죠?

 

근데 이경우에는

 

역시 주차장이 걸립니다.

 

근린생활 시설군보다 업무시설이 확보해야할 주차장 기준이 빡쏍니다.

 

그래서 근린생활 시설군으로 보고 주차장을 타이트하게 맞춰 놨다면

 

알토란같은 통임대를 눈뜨고 놓치는 일이 생길수도 있습니다.

 

보통은 명의를 다르게 해서 업무시설이 아닌 근생의 범위 안에서 면적이 처리 되게 하는 경우도 있긴합니다만

 

세입자가 그걸 수용하느냐 안하느냐는 전혀다른 문제이니까요.

 

 

주차를 아끼다간 건물 가치가 달라질 수 있다는 점도 꼭 명심하시기 바랍니다.

 

 

그럼이만