전세 관련 글은 매주마다 한번 씩 개드립 가는 것 같드라. 아무래도 불안하지만 전세에 가고 싶은 사람도 많기 떄문이라고 생각함.

그런데 현실적으로, 우리 개붕이들이 특약 넣는다고 하면 임차인들이 딴방 알아보세요 하는 경우가 많음

특약이라는 것이 아무리 타당하더라도, 무언가를 요구하는 시점에서, 임대인 입장에선 상대가 깐깐한 사람이라고 느낄 수 있고

애초에 무언가 제한하는 것 자체가.. 심리적 거부감을 형성하는게 가장 큰 이유임.

그래서 난 현실적으로 저 특약들을 받아주지 않을때의 이야기를 하고 싶음

1. 잔금 및 입주일자 익일까지 현재 상태의 등기부등본 유지, 근저당 포함 다른 대출 설정 금지.   - 필수

이건 안해주는 놈은 임차인 선에서 컷 해야되는게 맞으니까 특약 요구해야되는게 맞음.

조금 구체적으로 이야기하자면, 내가 전입신고를 하면 그날 밤 12시 이후부터 대항력이라는게 발생함.

러프하게 말해서, 이 아파트의 권리를 임대인이 주장할 떄에, 거주자로서 '대항'할 수 있는 권리..라고 이해하면 편함

이게 발생하면 이 아파트가 경매로 넘어가더라도, 경매금액 중 내 전세금이 우선순위로 받을 수 있음.

이걸 안해준다는건, 내 아파트가 경매로 날아간다면 너보다 다른 사람에게 아파트값을 털고(보통은 은행임), 난 파산해서 너에게 돈을 못 줄수도 있어 라는 뜻임. 안해주는 부동산이든 임대인이든 걍 걸러

2. 보증보험 불가시 ~~~  - 굳이?

이건.... 난 필수는 아니라고 봄. 난 저 특약보다는 걍 보증보험 들거다. 가능하지?라고 하는 정도로 임대인이랑 직접 쇼부치는걸 추천함.

임대인 입장에서 거래취소는 너무 큰 리스크고 이를 명문화 시키는 것 보다는, 임차인은 보증보험을 들 것이며, 임대인은 이를 위하여 최선의 도움을 줘야한다. 정도가 적절하다고 봄. 

특약이라는게 결국은 임대인의 행위를 제한하는게 필연적인데, 내 건물이 나도 모르는 이유로 (예상은 했지만 필연적이진 않은) 보험이 안될 수도 있잖아? 근데 거기서 내가 손해를 볼 지도 모르는 위협을 느낀다는 것 자체가 너무 힘든 일임. 이건 난 임차인이 알아서 건물 보고 걸러야하는 영역이라고 봄.

3. 매매 및 담보시 통보조건  - 필수는 아님.

매매..는 불안한건 이해하는데, 제대로 된 물건에 들어갔다면 매매를 이용해서 나에게 무언가 통수를 치기란 쉽지 않음. 일반적으로 등기세탁해서 터트리는건 매매가에 비해서 지나치게 높은 전세라서 생기는 일인데, 이건 사기를 치려는게 아니어도 어차피 문제가 생김

차라리 매매가 기준 70% 이하의 전세를 들어가고, 통보조건 특약을 안넣는게 매물 구하기 쉬울거임. 2~3달에 한번 본인 등기 (700원인가 함) 한번 씩 떄보고, 설사 등기가 이젠 형성되었어도 내가 대항력이 있고, 전세가격이 매매가보다 70% 언저리라면 큰 문제가 발생하지 않음

4. 노후화 조건  - 할 이유가 없음

이건 원래 법적으로 보장되는 내용임. 근데 임차인 입장에선 심리적 거부감이 있음. 개인적으론 굳이 넣어야하는가?하는 특약.

5. 임대여부와 관계없이 줘야한다.  - 굳이?

이것도 원래 해줘야되는거임. 이걸 특약으로 건다고 해서 이득 볼 수 있는게 없음..

잘 안줄 것 같은 임대인을 거르고 싶은거라면 추천. 그게 아니면 굳이?