2021년 들어서 부동산 양도소득세 체계에 엄청난 변동이 생겼죠.

국가의 정책이 일부 정치집단 때문에 하루아침에 이렇게 급격하게 바뀌어도 되는지 모르겠네요 ㅠㅠ

어쨌든 부동산 거래를 하는 사람들은 부동산 관련 세금을 잘 알아둬야 하니까 잘 정리해서 숙지하고 있어야 겠습니다.

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양도소득세를 알기 위해서는 우선 양도세 계산 방법을 알아야 합니다.

아래는 양도세 계산 방법을 나타낸 그림입니다.

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양도세 계산 방법

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양도가액 - 취득가액 - 기타필요경비 = 양도차익입니다.

여기서 양도가액은 부동산을 매도한 금액입니다.

취득가액은 부동산을 매수한 금액입니다.

기타필요경비는 부동산 매수및 매도시에 지출한 비용인데, 취득세, 등기비용, 부동산수수료등의 제반비용입니다.

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양도차익이 나오면 거기에서, 양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액입니다.

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양도소득금액을 알기 위해서는 장기보유특별공제에 대해서 알아야 하겠죠.

장기보유특별공제란 부동산을 오랜 기간 보유했을 때 보유한 기간에 따라서 공제를 해주는 금액입니다.

이제, 장기보유 특별공제표를 볼게요.

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2021년 장기보유특별공제표

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위의 그림을 보면 2021년에 양도소득세 장기보유특별공제에 큰 변화가 생겼음을 알 수 있습니다.

 

1세대1주택자는 원칙적으로 양도세가 비과세 되는데 9억 이상의 주택은 9억 초과분에 대해서는 양도세를 내야 합니다.

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위의 장기보유특별공제표를 보면 1세대 1주택자는9억 초과분에 대해서는 3년 ~ 4년 보유및 거주시 양도소득금액에서 24%를 공제헤 준다는 걸 알 수 있습니다.

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2020년 까지는 단순히 3년 이상 보유만 했으면 24%를 공제해 줬는데 2021년 부터는 그 주택에 거주하지 않고 단순히 보유만 했으면 12%를 공제해 주고 거주까지 해야 추가로 12%를 더 공제해 줘서 총 24%를 공제해 준다는 걸 알 수 있습니다.

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거주 기간에 따른 장기보유특별공제는 위의 표를 보면, 3년 ~ 4년 거주시 12%를 공제해 주고 4년 ~ 5년 거주시 16%를 공제해 주는 식으로 거주기간에 따라서 차등적으로 공제된다는 걸 알 수 있습니다.

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양도소득세 장기보유특별공제의 최고 요율인 80% 공제를 받으려면 10년 이상 보유하고 해당 주택에서 10년 이상 거주를 해야 합니다.

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1세대 1주택자라도 최대한 세금을 덜 깍아 주겠다는 거죠.

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1세대1주택자의 장기보유특별공제 금액은 이런 식으로 계산하면 되고요, 다주택자나 주택이 아닌 건물, 토지 등의 부동산은 위의 표를 보면 3년 ~ 4년 보유시 6%, 4년 ~ 5년 보유시 8%... 이런 식으로 아주 작은 요율만 공제해 줍니다.

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위 표의 비고란을 보면 조정대상지역에서는 다주택자는 그 작은 요율의 장기보유특별공제조차도 해 주지 않는다는 걸 알 수 있네요.

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장기보유특별공제는 이런 식으로 계산하면 되고요.

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다음,

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양도소득금액 - 양도소득기본공제 = 양도소득과세표준인데요,

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양도소득기본공제란, 양도소득세 과세표준을 계산함에 있어서 양도 차익에서 양도소득자별로 연 1회에 한하여 250만원을 공제하여 주는 것을 말하는데요, 양도소득 기본공제는 모든 양도소득세 과세대상자산에 대하여 공제하는 것이지만 소득세법 제104조 제3항에 따른 미등기양도자산의 양도소득금액에 대해서는 공제하지 않습니다.

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즉, 양도소득금액 - 양도소득기본공제(250만원) = 양도소득과세표준이 됩니다.

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다음,

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양도소득과세표준 X 세율 = 양도소득산출세액이 됩니다.

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아래 그림은 2021년 양도소득세율표인데요, 양도소득과세표준 금액에 이 세율을 곱하면 최종적으로 내야할 양도소득산출세액이 나오게 됩니다.

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양도소득산출세액에는 그 금액에 10 %의 지방소득세가 또 추가됩니다.

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위 세율표에 의해 계산을 해보면, 기본세율은 양도소득과세표준이 1200만원 이하라면 세율이 6%가 되어 1200만원 X 6% = 720,000원 (+ 지방소득세 10% = 72,000원) = 792,000원의 양도소득산출세액을 내야 합니다.

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다주택자의 경우에는 위의 표를 보면, 조정지역 외의 일반 지역에서는 양도소득세율이 기본세율이 적용됩니다.

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다주택자의 경우에는 위의 표를 보면, 조정지역에서는 양도소득세율이 중과세가 적용되는데, 2주택자가 조정지역에서 주택을 팔았는데 양도소득과세표준이 1200만원 이하라면 기본세율 6%에서 20%가 추가되어 1200만원 X 26%(6%+20%) = 3,120,000원 (+ 지방소득세 10% = 312,000원) = 3,432,000원의 양도소득산출세액을 내야 합니다.

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3주택자가 조정지역에서 주택을 팔았는데 양도소득과세표준이 1200만원 이하라면 기본세율 6%에서 30%가 추가되어 1200만원 X 36%(6%+30%) = 4,320,000원 (+ 지방소득세 10% = 432,000원) = 4,752,000원의 양도소득산출세액을 내야 합니다.

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양도소득산출세액에는 그 금액에 10 %의 지방소득세가 또 추가되니 참으로 엄청난 중과세네요.