0. 들어가기 앞써

 처음 한국형 New 리츠를 접했을때 '이익의 사유화, 손실의 사회화'로 오인이 정부가 집값을 무한히 상승시키려는 것이 아니냐고 생각했었습니다. 그러나 한국은행의 보고서를 자세히 살펴보면, 애초에 개인이 부동산을 매수할때 가격을 보전해주는 방식이 아니라는 점을 알 수 있습니다. 저처럼 오해할 수 있는 분들께 제가 정리한 내용을 공유합니다.

 컬럼 형식으로 작성해봤는데 내용이 좀 길게 느껴지네요. 맨 하단의 [7. 마치며:요약]을 먼저 읽어보는 것도 좋을 수 있다고 생각합니다.

 

1. 공공임대주택 모델의 재정 지속 불가능성

 정부는 다양한 주거 환경을 공급하여 청년의 문제를 해결하려고 하고 있지만, 공공임대주택 공급 방식은 재정적인 문제가 심각한 수준입니다. 근본적으로 시장가보다 저렴하게 공급하는 것이 목적인 만큼, 한국토지주택공사(LH)가 건설·매입 임대주택을 공급할 때마다 막대한 적자가 발생합니다. 예컨대 임대주택을 직접 건설하여 공급할 때마다 한 채당 약 1억원의 손실이 발생하는 구조인데, 종래에는 세금으로 메우고 있지만 지속 불가능성을 항상 지적 받아 왔습니다. 실제로 정부의 지원 단가 대비 LH의 실제 사업비 비율(지원율)은 2016년 약 90%에서 2022년 62%까지 떨어졌고, 그 차액을 모두 LH가 떠안았습니다.
 

 과거에는 LH가 택지 개발 등으로 벌어들인 수익으로 임대사업 손실을 메우는 교차지원이 가능했지만, 최근 정부 주도의 신도시 개발을 통한 수익도 신통치 않아 보입니다. 기존 임대주택 재고의 노후화로 유지보수 비용이 늘어나고, 임대료 인상은 입주자 형편상 쉽지 않아 적자는 더욱 커지고 있습니다. 결국 세금 투입이나 공기업 부채로 임대주택 적자를 감당하는 데는 한계가 드러났고, 새로운 주택 공급·금융 모델이 필요해졌습니다.

 

2. '한국형 뉴 리츠' 영끌 매수를 탈피하려면

 기존의 청년은 전월세를 이용해 본인의 주거를 해결하고 일정 수준 돈이 모이면 '영끌'을 통해 거의 10배에 달하는 레버리지를 이용하여 부동산을 매수하곤 했습니다. 부동산 가격이 내려가면 '존버'하고, 가격이 오르면 집을 팔고 다시 더 상급지를 '영끌'합니다. 이것은 일반적인 청년이 중산층이 되는 전형적인 성공신화에 속했습니다. 그러나 이 구조는 반드시 나보다 더 비싼 가격에 부동산을 사줄 이른바 '설거지'를 해줄 누군가가 나타나야 지속 가능합니다. 

 한국형 뉴 리츠는 대출로 집을 통째로 사는 것 외에도 주거/부동산 투자가 불가능했던 기존 구조를 아예 변경하길 꾀합니다. 뉴 리츠(REITs)는 부동산에 투자하여 생기는 수익을 투자자에게 배당하는 구조로, 개인은 일정 금액을 출자하여 리츠의 지분을 보유하게 되며, 이때 해당 지분에 비례해 임대 수익 또는 매각 차익에 따른 배당금을 받게 됩니다. 주식처럼 리츠의 지분을 팔고 살 수도 있으며, 해당 지분을 장기 보유하면 리츠가 관리하는 자산의 가치 상승에 따른 수익을 지분율만큼 실현할 수 있습니다. 이는 고전적인 주택 투자(전세, 매매) 대신, 보다 분산된 위험 구조로 부동산 시장에 접근할 수 있는 모델입니다. 여기서 오해하지 않아야 할 점은 리츠로 어떤 부동산에 투자했다고 해서 그 부동산의 주인이 되는 것이 아닙니다. 부동산의 등본 그리고 (매도를 포함한) 권한의 주인은 리츠 회사이고, 개인은 단지 이익을 공유받을 뿐입니다.
 

 리츠 투자자는 단지 배당 수익만을 기대하는 투자자가 아니라, 일정 조건을 충족할 경우 그 리츠가 보유한 주택에 거주할 수 있는 '임차인'의 자격도 획득할 수 있습니다. 예컨대 서울에서 1억 원 정도의 자본을 출자하여 리츠 지분을 일정 비율 이상 보유하면, 그에 해당하는 임대주택에서 직접 거주할 수 있는 권리를 부여받습니다.

이 구조는 반전세나 보증부 월세와 유사한 형태로, 투자자는 지분에 해당하는 초기 금액을 출자하고, 매달 일정 수준의 임차료(월세)를 추가로 납부함으로써 해당 주택에 실거주하게 됩니다. 단순한 월세와 달리, 이 경우에는 거주자가 해당 자산의 일부 지분을 소유하고 있기 때문에, 시간이 지나 주택 가치가 상승하면 그 상승분에 대한 수익도 함께 얻게 되는 구조입니다.
 

 청년의 입장에서는 1억으로 10억짜리 집을 매수하여 파산 또는 대박의 투기를 하는 것이 아니라, 1억으로 1억짜리 부동산 수익권 '지분'을 매수하게 됩니다. 이론적으로 1억 지분으로 다시 대출을 받아 리츠를 매수하는 리츠-갭투자는 가능한데, 리츠 지분에 대한 대출 한도는 높아봤자 50%이므로 레버리지를 이용해 금액을 계속 키워가던 이전과 총 비율 면에서 큰 차이가 나게 됩니다.(1억 지분 -> 최대 5천만원 대출 -> 5천만원 지분 -> 2.5억 대출 -> ... 무한히 반복하여도 총 금액은 2억)

 

3. 가격 등락 시 리츠 회사와 개인 투자자의 손익 구조

 이 모델에서 주택 가격이 오르거나 내릴 경우 리츠 회사와 개인 투자자의 손익 배분 구조는 기존 주택매매와 다르게 설계됩니다. 가장 큰 특징은 리츠 회사(운용사 혹은 스폰서)가 투자한 지분이 손실 발생 시 먼저 위험을 감수하는 후순위(선(先)손실) 역할을 한다는 점입니다. 반대로 개인 투자자의 지분은 선순위(후(後)손실)로 보호받는 구조를 취할 수 있습니다. 이는 과거 금융위기 당시 도입된 리츠에서도 활용된 방식으로, 투자자 원금을 보호하기 위해 지원 지분을 선·후순위로 구조화하는 사례가 있었습니다. 다시 말해, 리츠 구조상 우선 손실을 떠안는 쪽(리츠사)과 나중 손실이 나는 쪽(개인 투자자)을 구분함으로써 위험을 분산시키는 것입니다.
 

 이를 통해 집값이 하락할 경우, 리츠사가 먼저 자기자본에서 손실을 absorb하게 됩니다. 예를 들어 리츠 운용사가 전체 주택 가치의 10%를 자기자본으로 투자하고, 나머지 90%를 투자자들로부터 모집했다고 가정해봅시다. 만약 집값이 10% 떨어지면, 리츠사의 투자분 10%가 먼저 깎여나가고 개인들의 지분 가치에는 손실이 발생하지 않을 수 있습니다. 집값 하락 폭이 그 이상으로 커지면 그 초과분에 대해서만 개인 투자자의 지분 가치도 감소하게 됩니다. 반면 집값이 상승하면 리츠사와 개인 투자자 모두 자신이 보유한 지분율에 비례하여 시세차익을 누리게 됩니다. 리츠사는 보유 지분만큼 자산 가치가 올라가는 이익을 얻고, 개인 투자자도 본인 지분에 해당하는 가격 상승분의 차익을 향후 지분 매각 시 실현할 수 있습니다. 물론 임대 운영 기간 동안 발생한 임대료 수익은 배당 형태로 투자자들에게 돌아가므로, 개인 투자자는 거주 혜택을 누리면서도 일정 수익을 배당받는 구조입니다. 
 

 이러한 손익 구조 때문에 리츠 회사는 더 많은 위험을 부담하는 대신 그에 상응하는 권한과 책임을 지게 됩니다. 자신들이 우선적으로 손실을 볼 수 있기 때문에, 리츠사는 자산 운영전략을 결정할 때 보다 신중을 기하고 주택 자산의 가치 유지를 위해 적극적으로 노력할 동기를 갖습니다. 예를 들어 시장 상황이 나빠질 경우 매각 타이밍이나 임대료 조정 등을 리츠사가 주도적으로 결정하여 손실을 최소화하려 할 것입니다. 반대로 시장이 호황이면 리츠사도 이익을 얻으므로, 안정적인 운영을 통해 투자자 모두가 윈윈할 수 있도록 관리하게 됩니다. 즉, 리츠사의 후순위 지분은 일종의 완충재 역할을 하여 개인 투자자를 보호하고,  동시에 리츠사에게는 적극적인 자산관리 인센티브를 부여하는 장치인 것입니다.

 

4. 결국 설거지를 리츠 회사가? '손실 후순위' 논점

 손실을 리츠사가 먼저 부담해주는 구조 때문에, 일각에서는 결국 리츠회사 설립을 주도할 LH 즉 정부측이 “개인에게 손실보장을 약속하며 집값 상승을 부추기는 것 아니냐”는 의구심을 나타내기도 합니다. 겉보기에는 개인이 손해 볼 위험 없이 이익만 취하도록 만들어 정부가 집값을 떠받치려 한다는 식의 시각인데, 이는 몇 가지 점에서 사실과 다릅니다.
 

 첫째, 리츠회사를 설립하는 투자회사 즉 LH 및 공공기관은 손실이 날 부동산은 리츠 상품화하지 않으려고 행동하게 됩니다. 리츠회사는 먼저 리츠 상품화할 부동산을 선택할 권리를 가지므로, 가능한 안정적인 임대 수입과 가격 하락이 없을 매물을 선택하게 됩니다. 애초에 한국형 뉴리츠의 최대 목적은 LH와 같은 주거 안정을 꾀한 공공기관의 심각한 적자를 해소하기 위해 제안되었다는 점을 기억해야 합니다. 개인의 입장에서 "손실이 날 가능성은 리츠 회사의 손실 선순위로 전부 헷지하고, 이익만 쉐어하는" 약간은 이기적인(?) 구조로 이를 이용하고 싶겠지만,  애초에 그런 부동산 상품은 리츠회사에서 상품화하지 않게 되는 것이지요. 즉 손실을 리츠 회사 곧 정부 돈으로 보전한다는 것은 일부 상품에서는 발생할 수 있는 일이지만 뉴 리츠 전체에 비해서는 소수의 사례가 되리라는 계산이 들어간 것입니다.
 

 둘째, 여전히 리츠 회사의 손실 선순위 구조때문에 리츠 회사에 점진적으로 적자가 누적될 가능성은 있습니다. 그런데 손실이 날 가능성이 있는 즉 서민형 임대 부동산을 운용하던 LH입장에서는 "애초에 호당 1억씩 적자가 누적됐는데, 뉴 리츠구조에서는 그보다 적자가 줄어들 것이 아닌가?"라는 시각으로 접근이 가능합니다. 반드시 손실이 나던 이익과 손실을 조율할 수 있는 구조로 바뀌는 것은 쌍수를 들어 환영할 일이지요. LH의 적자를 보조금으로 메꾸다 더 이상 보전할 수 없어 보조금을 줄이던 정부 입장에서는 LH의 적자를 줄여나갈 수 있어 희망적입니다. 

 

 셋째, 정부가 주택도시기금을 통한 일부 출자나 융자도 있을 수 있으나, 이것은 가계대출을 대신하는 정책자금 대체일 뿐 정부가 새로운 부채를 일으켜 집을 사주는 것이 아닙니다. 오히려 가계가 떠안았던 부채 부담을 완화함으로써 전체 경제의 건전성을 높이려는 정책입니다. 즉, 정부가 마지막 구매자가 되어 집값 폭탄을 떠안는 식의 '설거지'와는 근본적으로 다르며, 민간의 자본 참여를 통해 부채 의존형 주택시장 구조를 개선하는 것이 한국형 뉴 리츠의 본질이라고 할 수 있습니다. 

 부동산을 통한 이익을 거의 시세차익 즉 제로섬 구조로 얻어가는 것을 오랜 시간 동안 본 국민의 입장에서는, 정부-기관-개인이 모두가 이익을 본다는 3-win 구조가 선뜻 납득되지 않을 수 있습니다. 기관이 손실에 먼저 노출되니 직관적으로 더 많을 세금으로 손실을 보전한다는 생각이 떠오르는 것은 어찌보면 당연합니다. 오랜 세월 번복되었던 부동산 정책이 이번에도 실패할거라는 냉소를 보내는 국민에게, 약간은 복잡한 뉴 리츠를 잘 설명하고 설득해야할 큰 과제가 있을 겁니다. 개인적으로 1억으로 10억 집을 매수하고 집값 하락시 정부가 세금으로 손실을 보전한다는 기사는 자칫 큰 오해를 불어일으킬 수 있다고 생각합니다.

 

5. 결과적으로 투기 심리에 기름을 붓는 꼴?

 한국형 뉴 리츠에 대한 우려 중 하나는 "결국 10억짜리 집을 1억에 들어가 살 수 있으니, 가격이 10배 오를거 아니냐"라는 의견입니다. 이런 시각은 정부가 여러차례 서민 주거 안정을 위해 전세대출한도를 늘렸지만 서민에게 큰 도움이 안되었던 사례에서 비롯되었다고 생각합니다. 서민전세 한도가 5천에서 7천으로 올랐는데, 살던 집 전세 가격이 전부 5천에서 7천으로 바뀌어서 이자만 더 낼 뿐인 경우가 오랫동안 반복되었지요.

 

 실제 시나리오를 분석하면서, 뉴 리츠에서 위 처럼 매수 심리를 크게 자극할지 살펴보겠습니다. 먼저 서울에 있는 어떤 아파트 A의 가격이 10억이고, 뉴 리츠를 통해 1억으로 10% 지분을 획득한 청년 김씨가 이 집에 거주한다고 가정하겠습니다. 이 소식이 널리 퍼져 굉장히 많은 다른 청년 1만명이 모두 뉴 리츠를 통해 "나도 아파트 A에 1억으로 거주하겠다"라고 생각이 들기 시작했습니다. 이 즉시 아파트 A의 가격이 오르게 될까요? 아닙니다. 청년들은 아파트 A의 가격이 얼마든 매수하려는 것이 아니라,  "김씨가 가진 10% 지분과 A에 임차할 수 있는 권리"를 사고 싶은 거지요. 뉴 리츠는 증권과 같으므로, 해당 권리의 가격이 높아질 수 있겠네요.

 

 아파트 A의 가격이 높아지기 위해서는, 리츠를 통해 임차를 하려는 욕구가 아니라 아파트 A 자체를 매수하려는 욕구가 높아져야 합니다. 그러나 아파트 A를 매수하려는 사람에게는 그 아파트가 뉴 리츠를 통해 10% 지분을 가진 청년 김씨가 살고 있고 다른 많은 청년들도 뉴 리츠를 통해 거주하고 싶어하는지는 아무 상관이 없습니다. 매수하려는 사람에게는 그 아파트를 10억에 사서 15억 20억에  팔릴 지가 중요합니다. 매수자에게 청년 김씨는 그냥 복잡한 방식의 월세내는 사람에 지나지 않습니다. 여러분은 집을 10억에 매수할까 고민하는데, 부동산 중개인이 '여기 살고 있는 사람이 월세를 엄청 싸게 내고 있어요'라고 말한다면 그 집이 엄청 사고 싶어지나요? 저는 그건 아무 상관 없고, 다른 사람들은 얼마에 매수호가를 불렀는지를 물어볼 겁니다. 

 가지를 뻗어나가 리츠회사의 입장에서 살펴봅시다. 아파트 A의 뉴 리츠를 통한 거주가 인기가 많아지면, 이런 리츠 권리에 대한 니즈가 많아질 거라는 점에서 출발합니다. 리츠회사는 자기 회사 상품의 잠재적인 고객이 1만명이나 있다는 사실을 알게 됩니다. 보통의 경우 아파트 A에 대한 관심이 많아지면, 그 아파트를 팔아 시세차익을 챙기지만, 리츠회사의 경우 아파트 A를 파는 것은 현재 고객 1명(청년 김씨)을 줄이는 것이지 고객을 늘리는 것이 아닙니다. 리츠 회사의 입장에서는 고객을 늘리는 것은 아파트 A와 비슷한 10억짜리 아파트 B, C, D...를 계속 찾아 10% 지분으로 청년 이, 박, 최...씨에게 차례대로 거주하게 만드는 겁니다. 고객을 늘리고 수 많은 사람이 뉴 리츠 제도에 만족하면서 거주하게 되면, 아이러니하게 아파트 A, B, C, D를 개인으로 직접 매수할 필요가 없게됩니다. 오히려 아파트 A, B, C, D 매수 심리에 찬물을 끼얹는 셈이지요.

 여기까지 아파트 매수자가 개인일 경우 리츠회사의 상품에 대한 욕구가 아파트 자체의 가격에는 큰 영향을 주지 않으리라는 시각을 살펴보았습니다. 그러나 뉴 리츠가 일반화되면 많은 리츠회사가 설립되면서 리츠 회사가 경쟁적으로 아파트를 매수하면서 가격이 상승할 수도 있지 않을까요? 아파트 A를 개인이 구입할 때에는 10억이었지만, 리츠 회사끼리 서로 매수/매도를 주고 받으면서 15억, 20억, 30억이 될수는 없을까요? 사실 이러한 점은 저희가 이미 살펴본 '손실 후순위' 구조로 이미 고민되어 있습니다. 리츠 회사가 시장의 적정 가격보다 높은 금액에 매수를 하였다면, 가격 하락 시에 개인보다 앞써 모든 손실을 먼저 감당하라는 거지요. 따라서 리츠 회사는 손실을 최소화하기 위해 부동산 매수에 아주 보수적으로 접근하게 됩니다. 이러한 보수적 접근은 리츠 회사로 하여금 빠른 시세차익을 보는 것을 불가능하게 만들고, 한번 매수한 다음 오랜 세월 임대하여 임대수익으로 이득을 보게 만들도록 강제합니다.

 

 반대로 고민해볼만한 주장은 부동산 시장이 장기적으로 우상향 혹은 최소한 유지되어야 리츠 회사가 수익을 보며 운용할 수 있지 않냐는 우려입니다. 부동산 가격이 우하향할때 시세 차이에 대한 손해는 리츠 회사가 먼저 감당하게 되므로 리츠회사만 계속 손해를 보고 개인은 후순위 손실 구조로 자기 자본을 지키면서 배당금까지 받을 수 있게 됩니다. 그런데 실제로 이렇게 부동산 우하향이 된다면, 리츠 회사는 애초에 시세 차익을 볼 생각 없이 영원히 부동산을 임대하면서 임대료로 매수 비용과 이익분을 충당하면 됩니다. 그 동안 많은 청년이 하락하는 부동산을 리츠 구조를 이용해 살았다가 나갈 것이지만, 리츠 회사가 계속해서 부동산을 매도하지 않고 유지한다면 해당 부동산의 시세차손은 애초에 발생하지 않고 이 권리는 오직 지분-배당 혹은 지분-월세로 평가받게 되겠지요. 따라서 이 구조에서는 리츠회사가 시세 손해를 볼 것을 걱정할 것이 아니랴 임대료가 너무 비싸서 사람이 거주하지 않는 경우를 걱정해야 합니다. (이 이상은 저희가 리츠 회사를 대신해서 걱정해줄 필요까지는 없다고 생각합니다)

 

 

6. 레버리지 주택시장 탈피를 위한 '뉴 리츠'의 가능성과 역할

 한국형 뉴 리츠가 추구하는 궁극적 방향은 “부채가 아닌 자본으로 집 문제를 해결하는 것”입니다. 기존에는 가계가 주택담보대출(빚)을 받아 집을 사면서 가계부채가 급증하고 그 위험이 가계와 금융기관에 집중되었습니다. 반면 뉴 리츠 모델에서는 주택도시기금, 민간사업자, 개인투자자의 지분출자 등 여러 주체의 자본 투입으로 주택을 확보하고, 필요한 부족 자금만 금융권 대출 등으로 조달하게 됩니다. 그 결과 가계부채 총량이 줄어들고 금융기관이 직접 떠안는 대출도 감소하여 주택시장 리스크가 분산됩니다. 요컨대, 뉴 리츠는 가계의 주택구입 방식을 '대출 → 임대+지분투자'로 전환함으로써 주거안정과 자산형성, 그리고 거시건전성까지 한 번에 노리는 새로운 해법이라 할 수 있습니다. 
 

 무엇보다 이 제도는 청년층과 무주택 서민층에게 새로운 “주거 사다리”를 제공할 잠재력이 있습니다. 지금까지 전월세로는 오래 거주해도 내 집 한 채 갖는 것 외에 별다른 자산 축적이 어려웠습니다. 그러나 뉴 리츠를 활용하면 전세금이나 목돈 일부를 리츠 지분 투자로 전환하여 거주하면서 투자를 병행할 수 있습니다. 실제 연구진은 “기존 전월세로는 자산 축적이 불가능하지만, 보증금을 활용해 리츠 주식에 투자하면 장기적으로 자산을 축적할 수 있는 새로운 주거 사다리 모형”이 될 수 있다고 강조했습니다. 이는 집을 “소유하거나 혹은 남의 집을 빌리거나” 양극단으로 나뉘었던 주거 패러다임에 중간 영역을 만든다는 점에서 의의가 큽니다. 앞으로 뉴 리츠가 정착되면, 내 집을 100% 소유하지 않아도 부분 지분으로 공동 소유하며 안정적으로 거주하는 형태가 사회적으로 받아들여질 수 있습니다. 이는 과도한 레버리지에 기대었던 부동산 투자 문화를 건강하게 바꾸는 데도 기여할 것입니다. 
 

 물론 한국형 뉴 리츠의 성공적인 안착을 위해 해결해야 할 과제들도 있습니다. 우선 민간 자본을 끌어들이기 위해 사업성이 담보되어야 하므로, 정부가 초기 단계에서 입지가 좋은 공공택지 제공이나 세제 혜택 등 지원책을 병행할 필요가 있다는 제언이 나옵니다. 실제로 전문가들은 LH와 SH가 보유한 토지를 조성원가로 리츠에 공급하고, 리츠에 대해 취득세나 보유세 감면 등의 인센티브를 주는 방안을 제시했습니다. 또한 임차인의 거주 안정성을 높이기 위해 장기 임대차 계약 구조, 임대료 상승률 제한 등의 장치를 마련하고, 리츠 투자자의 보호를 위해 정보 공개 투명성, 감독 강화 등 제도적 뒷받침도 중요합니다. 이러한 조건들이 뒷받침된다면, 한국형 뉴 리츠는 단순한 아이디어를 넘어 부동산 시장의 구조적 변화를 이끌 실질적인 도구로 자리매김할 수 있을 것입니다.
 

 결론적으로, '한국형 뉴 리츠'는 정부가 집값 문제를 “빚으로 설거지”하는 것이 아니라, 오히려 그동안 빚에 의존해왔던 주택 패러다임을 전환하려는 노력입니다. 세금과 부채로 공공임대를 짓고 운영하던 방식에서 벗어나 민간의 투자와 공유를 통해 주거 안정을 도모한다는 점에서, 이는 시장 친화성과 공공성을 절묘하게 결합한 한국형 해법이라 볼 수 있습니다. 아직 넘어야 할 산들이 있지만, 청년 대중들에게 “내 집 마련”에 대한 인식을 바꾸고 새로운 선택지를 제시했다는 것만으로도 의미있는 진전입니다. 앞으로 한국형 뉴 리츠가 제대로 구현되어 가계부채 부담 완화, 주택시장 안정, 세대간 자산 형성 격차 완화에 기여한다면, 이는 정부 정책과 시장의 win-win 혁신 사례로 남게 될 것입니다. 

 

7. 마치며: 요약

 - 2030이 집을 안사니 정부가 내놓은 방안인가?

 new 리츠는 투자/임차 방법입니다. 이게 나오면 2030은 집을 안사고도 주거/부동산투자가 가능해집니다. 사지 말라고 내놓은 방법으로 보는게 더 알맞습니다.
 

 - 1억으로 10억짜리 집을 살(buy, 매수) 수 있는가?

 new 리츠는 1억으로 1억짜리 권리를 사는 방법을 제공합니다. 그 집이 10억이라면 10억짜리 집의 10% 권리를 가지는 거지요. 보통 집을 산다고 하면 자기가 원하는 대로 매도를 할 수 있어야 하는데, new 리츠로 해당 부동산에 거주할 수 있을 뿐 그 집을 매도할 권리가 없습니다. 집을 매도하는 것은 리츠 회사의 권한입니다.
 

 - 집값이 내려가면 손실을 보전해주는가?

 new 리츠에서 손실은 아무도 보전해주지 않습니다. 손실에 리츠 회사가 먼저 노출되며, 그 이상 손실이 내려가면 투자자도 손실을 봅니다. 대신 리츠 회사는 어떤 부동산을 상품으로 만들지 권리를 가지고 있으므로, 가격이 부동산 가치보다 비싸다면 매수하지 않게 됩니다. 
 

 - 아무튼 손실을 일정 이상 헷지하면 다 집 매수하는거 아닌가? 

 new 리츠에서 집 자체를 매수할 수는 없으니 리츠 상품 권리를 다들 매수하려고 하겠네요. 그러면 리츠가 활발해지고 부동산 시장이 의도대로 안정화되어 2030은 안정적으로 주거 문제를 해결할 수 있겠습니다. 자칫 헷갈릴 수 있지만 뉴 리츠로 권리를 구매하는 것이 그 집 자체를 매수하는 것과는 차이가 있음을 이해해야 합니다.

 

- 이거하면 리츠회사가 임대료를 정하는데 임대료가 엄청 비싸지는거 아닌가?

 리츠회사가 임대료를 과도하게 높이면 그 상품은 임대가 잘 안되서 손실이 발생하므로, 투자자들과 리츠 회사는 그 상품에 투자를 꺼리게 됩니다. 어떤 리츠 회사는 임대료를 높일 것이고 어떤 회사는 싸게, 어떤 회사는 적정하게 내놓을 것인데 결국 적정 시장 가격에 맞춰질 겁니다.

 

 현 2030은 정부 부동산 정책에 매우 방어적이고 냉소적으로 대응하고 있습니다. 수 세대에 걸쳐 부동산과 정책은 이제 막 거주지를 찾으려는 청년을 소외시켜왔기에, 이는 매우 당연하다고 생각합니다. new 리츠가 모든 문제를 해결해줄 것이라고 보지 않습니다. 여러가지 이해관계가 맞물려있고 이상적인 가정을 한 부분도 있다는 점을 충분히 인정합니다. 다만, 원금의 10배에 달하는 레버리지로 영끌을 통해 부동산을 사지 않으면 바보로 불리는 현재 기형적 주거 구조에 어느정도 탄력성을 부여해줄 것으로 보입니다. 

 

 

Reference

1. 한국은행 (2023). "한국형 뉴리츠 도입 효과 분석." BOK 경제연구.

2. 국토교통부 보도자료 (2023.09). "청년 맞춤형 주거 금융상품: 뉴리츠 시범사업 설명자료".

3. 박선호 외 (2022). "공공임대주택 재정 지속가능성 분석." 국토연구원.

4. 이영수 외 (2023). "지분형 리츠를 활용한 청년층 주거안정 모델 개발." 주택금융연구원.

5. 서울시 SH공사 (2023). "청년주택 리츠 시범사업 운영계획."

6. 김상철 (2023). "정부는 집값을 떠받치고 있는가 - 뉴리츠에 대한 과잉해석 비판." 경제주간지 '시선'.

7. LH공사 (2022). "공공임대주택 공급 및 적자 구조 관련 연차보고서."

8. 한국일보 등 주요 기사 (2023~2024). "리츠로 사는 집", "지분주택의 명암" 등

9. 국회예산정책처 (2022). "임대주택 재정 분석 자료집."

10. KB국민은행 리서치센터 (2023). "리츠(REITs) 투자 구조와 손익 분배 분석."

11. 한국주택금융공사 (2022). "지분형 주거모델의 금융구조화 방안."

12. 서울연구원 (2023). "서울형 지분주택 사업화 가능성 연구."

13. 국토부 공공임대 재무 현황자료 (2022~2023).

14. 대한주택공사 통계연보 (최근호).

15. 김윤영 (2024). "청년과 뉴리츠: 부채가 아닌 자산으로 사는 집." 사회정책리뷰.