신종 전월세 사기, 신탁 부동산을 아시나요?

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2025년 2월 7일 (금) 방송

2022년 인천 미추홀구에서 수백억 원의 피해를 끼친 빌라왕 사건을 시작으로 전국을 뒤흔든 전세 사기. 이후 2년간 약 2조 5,000억 원의 재산상 피해가 발생하고, 피해자 1만 6천여 명 중 최소 11명 이상이 사망할 정도로 파장은 컸다.
2023년 6월, ‘전세사기피해특별법’이 제정됐지만, 주택 임대 시장에서 전세사기의 여파는 여전히 현재 진행형이다. 특별법 제정 이후에도 신종 사기가 기승을 부리며 임차인들을 울리고 있다. 부동산 전문가, 공인중개사도 속수무책 당할 수밖에 없었다는 신종 전월세 사기 수법에 대해 《추적60분》이 취재했다.

■ 신혼부부 울린 보증금 ‘먹튀’, 임대차 계약서가 무효였다
충청북도 증평군의 한 오피스텔에서 만난 김진수(30대, 가명) 씨 부부. 전세 사기가 기승이던 22년 말, 김 씨 부부는 전세 사기 피해를 염려해 월세로 신혼집을 구했다. 보증금 3,000만 원에 월세 43만 원, 방 2개가 딸린 신축 오피스텔에 입주하게 된 부부. 그런데 신혼의 달콤한 꿈은 입주 두 달 만에 산산조각 났다. 김 씨 부부가 맺은 계약이 불법이라는 것이었다.

“임대 계약을 맺을 때 등기부등본을 꼼꼼히 봤어요. 근저당과 채무가 없는 깨끗한 집이었죠. ‘신탁’이란 낯선 문구가 기재되어 있었는데, 공인중개사는 신탁 회사가 관리하는 곳이라는 뜻이라며 더 안전하다고 하시더라고요. 그래서 아무 의심 없이 계약했죠.”
-김진수(가명) 인터뷰 중

부동산 담보신탁은 부동산 소유자(위탁자)가 부동산의 관리와 처분을 신탁회사(수탁자)에게 맡긴 뒤 수익 증권을 발급받는 제도이다. 부동산 소유자는 이 수익 증권을 담보로 해서 금융기관으로부터 대출을 받을 수 있지만, 실질적인 소유권은 신탁회사로 넘어가게 된다. 부동산 소유자가 대출금을 상환하지 못할 경우, 신탁회사는 신탁 부동산을 공매로 처분한 뒤 직접 금융기관에게 대출금을 정산해 지급한다. 통상 부동산 개발사업에서는 사업자금을 조달하기 위해 활용된다.
부동산 신탁 계약의 해지 전까지는 실질적인 소유권을 신탁회사가 갖기 때문에 신탁회사의 동의 없는 임대차 계약은 법적 효력이 없다. 김 씨 부부는 신탁회사 동의 없이 임대업체와 계약했기 때문에 임차인으로 인정받지 못한다. 현재 살고 있는 주택의 세입자로서의 권리를 주장할 수 없는 것이다.

■ 아파트 피해주민만 200세대, 연이은 입주민 사망 부른 신탁 사기
지난 2018년, 충청북도 보은군에 492세대의 한 아파트가 준공됐다. 이후 대규모 미분양 사태가 지속되자, 2019년 부동산 임대업체인 ‘B’업체가 미분양 383세대를 매입했다. 이 과정에서 ‘B’업체는 매입한 부동산 소유권을 신탁회사에 넘기고, 금융기관으로부터 약 500억 원을 빌렸다.
이후 임대업체는 대대적으로 분양을 홍보했으나 매매가 여의치 않자 임대사업으로 전환했다. 보증금 2,600만 원에 월세 15만 원이라는 조건이었다. 1년간 먼저 살아보고 마음에 들면 분양 계약을 맺으라는 것이었다. 총 200세대가 이 임대차 계약을 맺었으나, 이는 신탁사의 동의 없이 이뤄진 것이었다. 신탁사 동의 없는 계약은 법적 효력을 갖지 못한다.

“피해대책위 회장님이 사방팔방 어떻게든 해결하려고 노력하시다가 스스로 목숨을 끊으셨어요. 이후에도 사망자가 연달아 나왔죠. 세입자들에게는 큰 충격이었어요. 시골이다 보니 피해자 중에서는 피해 보증금이 전 재산인 사람이 많아요.” 
-피해 입주민 인터뷰 중

은행이 이자를 받지 못해 아파트가 공매에 넘어가자, 사기 피해 세입자들은 건물 인도 소송을 당했다. 신탁사기 피해자는 정당한 임차인이 아니니 현재 사는 집을 비워달라는 것이다. 집을 비우지 않은 피해자들은 재판에서 패소할 경우 신탁회사의 집을 무단점거했다는 이유로 손해배상 책임을 물어야 한다. 인도 소송을 진행하던 피해자 중 2명은 스스로 목숨을 끊었다. 《추적60분》은 신탁 부동산 사기로 전 재산인 보증금을 잃고 소송에 휘말린 피해자들을 만났다.

■ 전세사기 특별법 제정 이후 2년, 신탁 사기 피해자는 또 다른 사각지대인가
전세사기 특별법상 신탁사기 피해자들은 전세사기 피해자로 인정받을 수는 있지만 받을 수 있는 지원에는 한계가 있었다. 신탁사기 피해자는 임대차 계약이 무효이다 보니 임차인 지위가 없다는 이유였다.
그러나 작년 11월, 특별법 개정안이 시행되며 신탁사기 피해자들에게도 구제방법이 마련됐다. 기존 특별법에서는 피해주택의 경매에 임차인 대신 국가가 입찰하는 방법이 있었다. 국가가 해당 주택을 낙찰받으면 경매 차익으로 피해자를 지원하는 것이다. 개정안에선 매입대상 주택에 다가구·반지하와 함께 신탁사기 피해주택이 포함됐다.
특별법 개정안에도 한계는 있다. 신탁 사기 피해 주택의 매수 여부는 LH와 협의해 진행해야 한다. 또, 실질적 소유권이 없는 위탁자(임대업체)가 부동산의 임대 계약과 건물 유지 보수를 맡는다는 점은 바뀌지 않았다. 지금도 임차인이 주의하지 않을 경우, 신탁회사의 동의가 없는 임대 계약이 일어날 수 있는 것이다.

《추적60분》이 만난 전문가들은 신탁 부동산 사기가 기존의 ‘부동산담보신탁 제도’의 허점을 노린 사기이기 때문에 신탁 부동산의 임대차 계약에 대한 새로운 법안이 필요하다고 입을 모은다. 집을 살 여력이 없는 서민과 청년들의 안전한 보금자리 마련에 대한 꿈을 짓밟는 신종 부동산 사기. 《추적60분》 1399회 「1399회, 신종 전월세 사기, 신탁 부동산을 아시나요?」 편은 2025년 2월 7일 금요일 밤 10시에 KBS 1TV에서 방영한다.


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개붕이들아 등기부등본에 을구 근저당 쪽만 보지 말고 갑구를 봐라 

갑구에 신탁 이란 소리가 있으면 요 주의다 

가능하면 신탁이란 소리 하나 있으면 뒤도 보지 말고 일어서라