"거기서 대출 그만큼 나오셨죠? 저희가 추가 대출 해드릴께요"

 

- XX보증기금 XX지사 담당자 -

 

 

 이번엔 지금껏 써왔던 글 들의 계획이 되는, 자금 관련한 내용을 써보려 한다.

 

 내 재산이 어마어마해서 땅을 일시불로 살 수도 없었고,
우리 회사 순이익이 막 수백억 생겨서 땅이나 공장을 엄청 크게 지을 수도 없기에
토지 구매에서 부터 건축 비용 까지 대출을 알아보게 된다.

 

 먼저, 토지 구매.

 

 당신이 제조업을 운영하고 있다면 가장 입지 조건이 좋은 땅은
[국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에 의한 용도지역 중 도시지역 내에 있는
"공업지역"애 있는 땅을 구매 해서 공장을 올리는게 가장 좋다.

 

 용도지역이란?

 

 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한함으로써 
토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 
서로 중복되지 않게 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

 

(출처 : 서울특별시 알기 쉬운 도시계획용어/토지이음)

 

 공업지역은 전용공업지역, 일반공업지역, 준공업지역 등 여러가지로 세분화 되어 지정되어 있고,
이 외에도 첨단산업단지, 준산업단지 등 여러 조건이 있으니 본인의 자금 상황에 따라,
혹은 기업의 표준산업코드가 해당 공업/산업단지에 입주할 수 있는지에 따라
여러 조건에서 확인 후 구매하는게 가장 좋다.

 

 해당 지역은 건폐율도 7~80%이고 일반적으로 "공단" 이라 하면 주위에 식당이나
대중교통도 어느정도는 편의성을 보유하고 있기에 조건만 된다면 다른 곳 보지말고
무조건 공단으로 입주 하는게 좋다.

 

 우리 회사는 경기도라는 이유 하나만으로 환경오염뭐시기 때문에 
울 회사의 표준산업코드는 공단 입주가 불가능하고,
이에 따라 만만한 땅을 사 공장을 짓고 지목을 "장"으로 바꾸는게 가장 나은 조건이더라.

 

 조금 쓰잘데기 없어 보이는 얘기들이 앞에 나온 이유는
해당 용도지역 내에서 우리 회사가 필요로하는 건축면적(건폐율)이 확보가 되어야 하기에
말이 좀 길어지긴 한 점 양해 바란다.

 

 최초 계획은 400평(약 1,322㎡) 정도의 공장이 필요해 계획관리지역에서는 건폐율이 40%이기에
1000평 정도의 땅을 구매하려 했다.

 

 근데 마음대로 되는게 있나... 어디 땅이 하늘에서 뚝 떨어지는 것도 아니고,
1000 ~ 2000평(3,305 ~ 6611㎡) 사이로 알아보았고, 이에 따른 자금을 알아보게 된다.

 

 은행에서는 내가 구매하려는 땅에 대하여 감정을 하고, 
그 감정가의 5~70%정도를 대출해준다고 한다.

 

 다만 대출 조건이 해당 토지에 대한 계약이 완료되어야 하며, 
이에따라 부동산 계약 조건에도 "잔금은 개발 인허가 완료 후 3주 이내에 치룬다" 로
명기를 했으며, 허가 완료 후에 은행에서 대출이 된다고 한다.

 

 이 은행에서도 대출 심사를 받을 때 제출했던 서류들이
각종 증명서부터 시작해서 사업계획서, 자금상환계획서, 중/장기 계획서 등등
정부기관 과제 할 때 보다 많은 자료를 제출했던 기억이 새록새록 하다.

 

 남의 돈 지원받아 과제하는 것 보다, 남의 돈 빌리기가 더 어렵더라고.

 그래도 토지에 대한 건은 어렵지 않게 대출을 확보 했다.

 

 그럼 이제 공장을 지어야 하는데 그 돈은 있나?

 

 실질적으로 계획된 공장 건축면적은 토지 6,600㎡, 
건축면적(연면적으로 표기할께)은 사무시설 1,190㎡, 제조시설 1,520㎡으로 늘어났고,
제조시설은 보통 평당 200만원, 사무시설은 평당 350만원 정도가 일반적인 금액이며
이러한 금액을 마련해야 하는데 그 돈은 또 어디서 해결해야 하는가.

 

 중소기업진흥공단(이하 중진공)에서 도와주겠단다.

 

 중진공에서는 매 월 기업에서 필요로 하는 자금에 대해 상담 접수를 받아
해당 금액을 지원해줄지 말지 결정하는 정책이 있는데, 
보통 3월에 접수했으면 4월에 상담이 이루어지고, 5월에 자금이 집행되는 방식이야.

 

 얘들은 직접 주는 선택을 할 수도 있지만, 중진공이 보증해줘서 은행에서 대출을 해주는
그러한 방식도 있으니 이 부분은 상담을 통해서 결정이 나는거라
다들 금액도, 집행 방식도 다르고, 해당 자금은 소진이 좀 빨리 돼.

 

 그렇기에 접수도 순식간에 막히니까 필요한 서류들은 미리 준비했다가 접수 시작 하면
잽싸게 집어넣어야해. 수강신청 할 때 처럼 빠른 클릭질 필수야.

 
 이렇게 자금을 마련하고 있으면, 또 다른 기관에서 연락이 와.
 신용보증기금 혹은 기술보증기금에서. 

 

 보통의 회사는 신보 혹은 기보 둘 중 한 기관에서 거래를 하게 되는데,
일반적으로 기보에서 돈을 빌린 상태면 신보에서는 돈을 빌릴 수 없어.

 

 그렇기에 거래하고 있는 기관에서 연락이 올텐데, 땅을 사고 공장을 올린다면
이러한 제안을 할꺼야.

 

 "중진공에서 전액 대출 안 해준다죠? 저희가 대출 예외금액에 대해 보증해 드릴께요"

 

이게 뭔 소리냐 하면

 

 공장을 짓는데, 중진공에서 70%는 대출을 해준대.
만약 건축비가 100억짜리 공사면 너희는 건축 공사에 대한 계약금 10억을 냈을테고,
중진공은 70억을 대출해 주니 20억은 따로 마련을 해야 하는데, 
그 20억을 기관(신보 혹은 기보)에서 보증해줄테니 중진공에서 90%대출을 알선해 주겠다는거야.

땡큐지.

 

아 물론 100억은 예시일 뿐이고 중진공 한도는 40억에 기관 보증으로 +@를 더 해준다는거지.

 

 이 대출에는 좀 특별한 내용이 있는데,
건축물에 대한 담보는 해당 건축물이 완성이 되어야 담보의 가치가 있다는거야.

그렇기에 먼저 중진공으로부터 대출을 받은 후에 준공이 되면 대출 기관이 2개로 나뉘어져서
최초엔 중진공 이름으로 모든 금액이 설정되어 있다가 준공 이후 중진공(70)+기관(20) 이렇게
빌려준 놈이 둘이 되는거지.

 

 꾸준히 거래하고, 기업신용평가 나쁘지 않다면 이러한 기회도 있으니 최대한 많이 알아봐.
 돈 빌려주겠다는 곳은 많더라고.

 

 주의할 점은

 

 토목공사비에 대해서는 대출이 안나와.

 이 부분에 대해서는 말을 좀 아껴야 할 것 같은데, 시공업체가 잘 알아서 해주니

 더이상은 생략할께.

 

 오늘은 그림이나 사진이 없네. 그래서 여기까지.

 

-----------------------------------------------------------------------------------------------
 

다음 내용은 "시공업체 선정하기" 가 될 예정이다.

읽어주셔서 감사하다.