전세 제도는 순수한 시장경제 논리에 따르면 

저금리 시대에는 사실 존재를 할 수가 없는 제도임 

하지만 그럼에도 관습으로 계속 이어지는건

그 효용이 시장 논리를 뛰어 넘는 이점이 있어서임 

 

전세제도 자체가 상업이 발전 안한 조선에서 

금융제도가 부실했던 이유로 담보 사채 개념으로 탄생한 것이고 

이게 산업화 과정에서 크게 확산 되면서 

부실한 금융시장을 대신해 

우리가 곗돈을 부어서 목돈을 만들듯 

집주인은 이자없이 큰 목돈을 수월하게 확보하고 

세입자는 돈을 맡기는 대신 담보로 주거를 받는

나름 사금융 역할을 해 온 문화임 

 

이 제도의 본질이 사금융이라면 

그 주체는 임차인이 아니라 임대인임 

과거 고금리 시절에는 임대인에게 엄청나게 유리한 제도 였음 

 

전세는 임대차가 아님으로 

임대주택에 대한 주거 관리를 완전 면제 받으면서 

노후되어 재개발 될 때까지 세입자에게 온전히 책임을 넘길 수 있고 

거액의 목돈을 한번에 땡겨올 수 있으며 

심지어 이자율이 20퍼 흔하게 찍던 시절이라 

그냥 은행에 맡겨도 월세보다 더 수익율이 좋음

그 돈으로 새로 집을 사면 고성장 시기 

부동산도 계속 오르던 시기라 수익은 뻥튀기가 됨 

80년대 주임법이 처음 제정되어 

최우선변제권을 국가에서 특별법으로 보장하기 전까지 

세입자는 집 주인에 맡긴 돈에 대한 안전도 보장 못 받았음

한 겨울에 보증금 다 날리고 쫓겨나는 것도 부지기수 였음 

전세 제도 자체가 주거가 부족한 한국 사회에서

갑의 위치에 있는 임대인의 지위 때문에 생겨난 문화임 

 

그럼 임대인의 이익 때문에 유지된 제도라면

임대인의 이익이 확보 되야 하니 원칙대로면 

이자율의 지속적 하락으로 저금리 시대가 되고 

사실상 제로 금리가 된 지금 시대에는

점차 사라지는게 자연스런 흐름임 

 

고도성장 시대가 끝난 저성장 시대임 

임대인이 임차인에게 목돈을 받아도 

마땅히 투자할 투자처를 확보하기 힘들고 

금융권의 이자가 워낙 낮은 상태라 

그냥 월세를 받는 것이 관리에는 불편함이 있어도 

당장의 수익율은 당연히 더 높음 

 

오죽하면 이젠 전세제도가 세입자에게 유리한 제도로 

그 위상이 역전이 되었음 

임차인은 목돈만 있다면 월세와 같은 주거비용 없이 

거주가 가능하고 그 돈을 안정적으로 회수까지 함 

저금리 시대에 사실상 공짜 거주가 가능한 상황이란 뜻임 

 

이 때문에 시장에서 당연히 반응이 일어나 

이미 실제 수년 전부터 전세의 월세화가 진행 중임 

 

근데 지금도 전세가 더욱 많고 보편화 되어 있음  

그게 가능한 이유도 또한 명확함  

임대인이 전세를 활용해 얻는 이익이 

월세를 주는 것 보다 크고 

여전히 전세제도에서 임차인이 얻는 이익 보다

임대인이 얻는 이익이 월등히 뛰어나기 때문임 

 

지금도 전세제도는 임대인에게 더욱 유리함 

한국의 대출 제도와 투자 환경 때문임 

 

1. 금융 대출

한국의 금융권 담보 대출은 부동산 담보 비율에 대한 제재로 

최대 60% 규제가 심한 지역은 30%만 가능하며 

이 조차 이자 감당이 가능한 소득수준이 있어야 함 

하지만 전세를 활용하게 되면

임대인은 자신이 가진 부동산 자산의 

70~90% 가량을 전세보증금이란 이름으로 

사실상의 사채와 같은 현금을 

아무런 제약 없는 무이자로 땡길 수 있음 

 

2. 갭투자 

- 1번에서 쉽게 확보한 현금자산은

당장은 저금리로 그 수익율이 존재하지 않지만 

강남불패라 불리워지는 한국의 부동산 불패는 

지속적인 부동산 가격 증가로 그 수익을 대신 확보해 줌 

확보한 목돈으로 다른 부동산을 사면 

그 부동산은 최대 손실이 가격이 오르지 않아 수익율이 낮다는 것이고 

그 부동산의 최대 이익은 가격이 폭등해 주식 수익율을 뛰어 넘는다는 것임

고위험인데 고수익을 준다는 주식 펀드 투자는 원금을 상실할 위험이 있지만

부동산 투자는 원금이 사라질 위험이 제로에 가까움 그리고 수익율이 보장임 

 

사람들이 목돈을 만드는 것을 가지고 착각하는데 

실제로 억대의 목돈을 마련하고 굴리는 것은 쉬운 일이 아님 

대한민국 대부분의 국민은 그런 돈을 평생 만저 보지도 못하고 

대부분의 국민은 목돈을 모으는 과정에서 낙오함 

 

전세는 그런 목돈을 임대인이 가장 쉽게 확보 가능하게 해주는 

매우 이익이 큰 제도임 말하자면 대부업법 적용도 안받는 사금융임 

 

계모임 생각해 보면 됨 마이너스 수익을 감수하면서도 

일단 목돈을 만들기 위해 십시일반하는 문화를 지금도 공유함 

근데 전세제도는 그런 목돈을 매우 쉽게 그리고 안전하게 굴리게 보장함 

 

전세제도는 임대인에게 이런 큰 이점만 있는게 아니라 

당연히 임차인에게도 유리함 

그건 부동산 규제와 금융환경 덕분임 

 

1. 금융 환경이 이제 저금리 상황으로 변모하였음으로

이제는 주거비용 없이 주거를 해결한다는 큰 장점이 있다 위에 언급했음 

이건 부수적인 문제일 뿐이고 진짜는 2번임 부동산 규제임 

 

2. 한국의 부동산 규제는 1가구 2주택자에게 불이익을 줌 

그 가장 큰 불이익은 세금이 아니라 신규 분양에서 제약임 

한국의 제도에서 무주택자는 집 값의 70%만 내고 

사실상 집을 사서 거주하는 것과 동일한 효과를 누림과 동시에  

전세를 통해 무주택 지위를 계속 유지한다는 이점으로 

로또인 신규분양 당첨을 통해 분양 프리미엄에 언제든 도전 할 지위가 생김 

 

즉 임차인은 전세제도를 활용하면 

재산세와 같은 국가 조세로 부터도 면제 혜택을 받고 

부동산 규제 대상에서도 면제 되어 혜택을 받고 

주거를 해결하는 동시에 회수를 보장 받는 저축도 가능함 

 

때문에 대부분의 한국 사람들이 중산층 진입의 관문으로 활용하며  

수십년째 내려 온 이런 제도 때문에 일종의 계층 사다리 역할을 하는 중임 

 

즉 요약하면 

 

한국의 전세제도는 

임대인의 지위가 매우 우월한 사회적 특성에서 

임대인의 이익 때문에 보편화 된 특이한 제도이지만 

이 제도가 수십년을 내려 오고 

이에 맞춰 부동산 규제가 진행 되다 보니 

임차인들 역시 언젠가 그 임대인의 위치로 신분상승 할 

도구이자 통로로 이 제도를 이용하는 

아주 기묘한 공생 관계가 형성된 독특한 제도임  

 

이 제도의 수익적 측면에서 이익은 

당장은 고도성장이 끝나고 저금리 시대가 되면서 사라졌지만 

 

한국의 부동산 가격 상승이 계속 이뤄지고 

아파트를 통한 투자수익이 꾸준한 이상 

 

제도, 환경, 규제, 문화의 이유로 

임대인, 임차인 모두 전세제도를 필요로하고 

또 이익을 보기 때문에 모두 원하는 중임 

 

전세는 한국의 급속한 경제성장과 부동산 시장이 만든 

매우 특이한 제도이고 특이한 사금융임 

면세고 규제도 안받고 사실상 사채인데

국민 모두가 공유하는 일종의 사회문화임 

 

전세의 월세화가 진행 되어도 

지금은 완전히 사라지게 할 수 없음