안녕하세요

 

이것저것 눈팅중 투자관련 글있어 남깁니다.

 

결론부터 말하자면, "사회초년생 일수록 집먼저 사는게 좋다"는 겁니다.

 

저 개인적인 이야기 하자면

 

2012년 부터 부동산 관련뉴스, 전문가들 견해 찾아들으며 언제쯤 집사야 최상의 타이밍 인가? 하며 나름 귓동냥 했습니다.

 

그때 떠오르는 라이징 스타가 있었는데, 

'집값 폭락론'을 앞세운 선대인이 나름 집없는 저와 무주택 사람들에게 인기였습니다.

 

논리는 간단합니다.

1. 투기꾼 농간에 휘둘리면 안된다

2. 개인의 가계부채 역대 사상최고치 이다. 위험하다

3. 지금 집값이 빚으로 이루어진 환상이고 이미 어깨부분이다, 

조금만 기다리면 무릎에서 살수있다,

5. 저출산시대로 앞으로 인구줄어든다.

6. 미국이 테이퍼링 하고 금리올리면 집값 떨어진다

 

실제로 방송의 영향인지, 아니면 시기가 우연치 않게 맞았는지

수도권은 집값이 내려가는 시기였습니다.

 

물론 저도 당시 지방에 살고있으면서  "내가 지금 집을 안사는건 지금의 집값이 과도하게 높기 때문이고, 나는 싼가격에 살수있어", 

 

1달 사이에 5천~1억이 오른집을 보고 "어떻게 저 가격에 살수있지?"

하며 스스로를 자기위로 하며 3년이 지났습니다.

 

그런데 수도권은 집값이 2012~2015년까지 크게 움직이지 않았는데, 지방광역시는 꾸준히 오르는 겁니다. 그때 뭔가 이상하다 생각하여  2012년 부터 부산, 대구, 광주 대표 아파트 가격변동 추이를 보니 꾸준히 오르는겁니다.

 

수도권은 떨어지는데, 지방은 오른다?

 

즉 우리가 흔히 알고있는 2011~2014년 부동산 하락기에도 ,  지방은 그때도 꾸준히 오르는 거였습니다.

 

부동산 투자자들도 생물이니까요

수도권에 2기 신도시 아파트 공급이 많아지고, 용인같은데는 미분양 무덤이라고 불릴정도로 안좋았고, 투자자들은 수도권을 떠나 지방으로 내려온겁니다. 당시 지방은 아파트 공급이 많지도 않았으니까요

 

또한 당시 부동산 정책또한, 대출한도 풀어주고, 그래도 집안사니 대출받고 집샀는데 집값떨어지면 은행과 손실을 공유하는 손실공유형 대출상품도 이때 처음 나왔습니다. 그리고 각종 부동산 부양책이 나왔어요

 

그때 급한마음에 좋지도 않은 아파트분양권 2.5억짜리 급하게 하나 사고, 2년 지나니까 딱 1억이 오르더군요

그때도 멍청하게 전액현금주고 샀습니다 (가장 후회함)

그리고 실거주 할것도 아니여서 바로 월세주었습니다

 

그리고 2019년이 되서 아이도 태어나고 해서 집알아 보던중에 신도시 아파트 분양권이 있었는데, 1년전만 하더라도 분양권 프리미엄만 1억이 넘는 물건이었는데,  주변 신규아파트들이 분양만 하면 전부 미분양이라 분양권 프리미엄 1억이 몇개월만에, 3천에서 무피 0원 으로 떨어지더군요

 

그때는 은행에서 50%대출받아 사고,  주변에 분양하는 단지 청약하니, 워낙 사람들이 미분양 공포로 청약을 안하니,  쉽게 당첨이 되었고  그때 분양가격에서 딱 2배씩 오르더군요

 

막상 우연치 않게 다주택자 또는 집값이 뻥튀기 되니까

그제서야 부동산이 보이더군요

 

1. 1년 사이에 .2억~4억 오른 아파트를 도대체 누가사냐?

> 기존에 집가진 사람들이 사는겁니다. 

상급지로 이사가고싶은 집이 2억이 올랐는데, 상대적으로 하급지인 우리집이 1억5천 올랐네,   그러면 실 부담금액은 내집팔고 모자란 5,000만원 인겁니다.

만약 무주택으로 있었으면,  단기간에 2억 오른 상급지를 살수가 없어요

 

그래서 아래글 처럼

무주택 포지션은 바다의 조류에 점점 떠밀려 나는거고

1주택은 배라도 타고 있어 자기몸 하나만 지킬수 있는 딱 중간상태라는 겁니다.

 

2. 세계어떤 정부도 집값 폭락을 바라는 정부는 없다

미국 > 2008년 글로벌 금융위기를 가져온 서브프라임 모기지론

일본 > 잃어버린 30년을 만들게 만든, 부동산 대출 전면금지 6개원 + 급격한 금리상승 (그런 일본도 4년사이 멘션가격 상승중)

중국 > 작년 부동산3불정책 >  중국2위 부동산업체 헝다사태 디폴트위기 > 부동산침체 > 실물경제 하락 > 부동산 규제완화, 부동산 할인분양금지

한국 > 각종규제완화 .재건축, 재개발완화 , 미분양 아파트 사서 얼마에 차익이 나도 면제해주는 양도소득세 면제 확인증 발행

 

3. 레버러지 투자가 가능하다

저야 멍청하게 첫 주택을 전얙 현금주고 샀지만, 정부에서 세금을 투입하여 어려운 사람들도 집사라고, 정말 저금리로 30년 장기대출 해줍니다

내돈 6천만원만 있으면 3억짜리 집도 대출받아 살수있고,  만약 그동안 집값이 3000만원만 올라가도, 원금에 50%의 수익을 얻은겁니다

( 만약주식에서 한종목으로 원금 50%먹는거 절대 쉬운거 아닙니다)

 

반대로 주식을 레버러지 투자한다고 생각해보세요

버티는거 절대 쉽지않습니다. 나스닥3배 TQQQ올해 수익률 -70%

 

집은 버티면 되고, 실사용 가치도 있으니까요. 

 

4. 장기투자가 가능하다

우리나라는 1997년 IMF , 2008년 글로벌금융위기  두번의 경제위기로 부동산이 크게내려간적 있습니다. 그런데 1997년, 2008년 최고점에서 집을 샀더라도 수도권, 지방광역시에 아파트를 샀다면, 10년이 지나고 원금회복 안한 아파트가 없습니다.

반대로 주식에 잘못물리면 10년이 지나도 회복못하는 대형주식들 엄청많습니다. 포스코, 현대차. SK등

그리고 주식투자의 대가 피터린치 또한 첫 투자는 "집부터 사야한다"고 말할정도로 오랫동안 장기투자 할수있는 기틀이 마련됩니다

또한 내집이라는 심리적 안정감은 말하수 없죠

 

여담이지만 유튜브에 주식 퀀트투자로 안정적 수익을 올린다는 강환국 작가도 2010년쯤 서울 역세권 아파트 사서 집값하락으로 마음고생하다가 2014년 팔았더라고 하더군요,  만약 꾸준히 가지고 있었더라면 그때의 가격의 150~250%의 수익을 가져왔겠군요. 10년동안 아무리 주식을 잘해도 150~250% 수익거두는거 쉽지않아요

 

5. 집값 하락시에도 대응전략이 있다.

집값 하락시에 대응전략이라니? 무슨소리냐? 하겠지만

부동산에도 급지가 있죠?

1급지 - 강남 , 2급지 - 분당 , 3급지 - 수원등

누구나 아는 부자동네 와 그렇지 않은 동네가 있어요

다들 여유만 된다면 좀더 상위급지에서 살고싶다는 마음이 들고요

 

집값 하락기가 왔다고 합시다

3급지인 우리아파트가 4억에서 20%떨어져 3억2천이 되었고

2급지인 6억 아파트가 20% 떨어져 4억8천 되었다고 합시다

 

그러면

집값 상승기에는 3급지 > 2급지 가려면 2억원이 추가로 필요했지만

집값 하락기에는 3급지 > 2급지 가려면 1억 6천만원이 필요하므로 

그전보다 4천만원이 적게들어가게 되면 그때 상위급지로 갈아타면 됩니다.

물론 상위급지가 하위급지랑 똑같은 %로 떨어지는게 말이되냐? 하시겠지만, 지금 살고계시는 집과 상위급지의  갸격그래프를 보면 갭차이가 어느순간에 붙거나 가까워 지는 경우를 찾아보실수 있을겁니다.

그때 지켜보고 있다가 상위급지로 갈아타는겁니다.

 

6. 갭투자 쉽다

우리나라에는 전세계에도 없는 무이자 사금융 시스템이 있고 법으로 보호까지 해줍니다. 바로 전세 입니다

전세금 높게 받는다(빌린다)하여, 은행 금리고 오른다고 하여, 세입자에게 돌려줄돈이 늘어나는건 아니니까요

 

갭투자가 투기꾼이라고 욕하실수 있는데,

만약 A는 강원도에서 일자리 잡고, 거기에 살면서 원주에서 집한채 사고,  B는 서울에서 태어나 서울에서 직장잡아서 서울인근에 집사고

10년이 지나면 A와 B의 부동산 가치의 차이는 노동의 소득으로 절대 따라잡을수 없게 만들게 됩니다.

즉 "자기가 살고있는 지역의 실거주 집만 사라"는

뜻은 일종의 "신분제에 만족하며 살아라" 라고 할수있어요

다들 서울이 원주보다 좋은걸 알기 때문에요

 

그렇기에 여유가 된다면 지방에서 월세를 살더라도, 집값-전세값 = 갭투자금 이라도 모아서 수도권에 한채라도 사두는겁니다.

남들보다 대단한 부자가 되려는게 아니라, 밀려오는 조류에 내몸하나 지키는것 이니까요

 

8. 세제혜택

1주택자 20년이상 장기대출자에 한하여 은행이자비용에 일부 소득공제 가능하고, 부동산 양도차익에 12억원 이하는 집값이 올라 1~ 9억원의 양도차익에 대해서도 비과세 혜택을 받습니다.

 

8.은행대출은 세계적 트랜드다

선진국이라고 다를까요? 집은 내돈으로 모아서 사는게 아니라

부모로 부터 상속을 받거나, 은행모기지를 받는게 글로벌 스탠다드 라는겁니다.

우리는 20년전 다들 봤을겁니다

짱구의 못말려의 짱구아빠 신영만씨가 집을 가지기 위해 27년 장기대출 받았다고 짤막하게 나오는 에피소드가 있었는데,  그때는 어린마음에 신영만씨가 바보처럼 보였는데, 그게 집을사는 기본 이라는겁니다

 

9. 강제저축이 가능하다

은행대출을 받고 집을 사면, 강제적으로 저축을 하게되어 불필요한 소비가 급격히 줄어듭니다. 직장도 한순간의 호기로 그만둘수도 없고요

또한 우리나라 사람들은 주택담보대출 하나만큼은 기각막히게 갚습니다.

코로나 때에도 주택담보대출 연체율 보니 0.8%~1%대로 정말 안정적입니다.

애초에 많이 빌려주지 않을뿐더러 정말깐깐하게 대출해주니,  경매로 넘어가는 경우가 극히 드물다 라는겁니다. (2008년 글로벌금융위기 가져온 미국 서브프라임 모기지 연체율이 8%대에서 터진것으로 기억합니다.)

 

빚을 얼마나 낼수있는지도 개인의 능력이고, 소득이 적으면 은행이 빌려주지도 않아요

 

뭐 지금이 개인적으로 수도권이 일부 거품이 있는건 동의하고,  일정기간동안 조정이 오는건 당연하다고 생각됩니다

 

그렇지만 그렇다고 다이나믹한 하락  또한 없다는것도 있습니다.(수도권에 신규택지 아파트 공급이 없고, 건설사들이 경제가 안좋아 지면 미분양 우려로 아파트를 안지어요)

 

뭐 개인적인 팁을 드리자면

 

빌라는 쳐다도 보지마세요,  거기는 진짜 아사리판이고,

부동산 투자고수들의 영역이지 저같은 초보에게는 지옥문 입니다.

초보일수록 아파트 사세요

 

1.전세값

집값과 전세값 차이를 전세가율 이라고 하는데

집값의 70%이상이 전세값이다 (비교적 안전한 물건, 물려도 크게 물리지 않는다)

집값의 50%가  전세가율이다 (불안불안한 물건)

집값의 30% 논외 (재건축 단지로 논외. 실거주 가치보다 새아파트 받을수 있는 투자가치로만 판단)

 

2. 정부의 부양정책

정부가 부동산 부양책을 내놓은것 자체가 지금이 바닥권이라는 거고,

정부가 부동산시장을 살리고 싶다는게 확인되는 순간입니다

정부가 어떤정책을 내놓는지 잘 지켜보세요

 

그래서 결론은

젊은사람일수로 시드머니를 차곡차곡 모아 집값의 30%는 꼭 들고있어야,  기회가 왔을때 잡을수 있습니다

 

또는 애를 3명이상 낳겠다 = 다자녀특공 (지금같은시기에 이것에 가치는 2~5억, 와이프 직장동료는 다자녀+무주택10년 청약만점에 가까운 점수로 8억짜리 당첨, 주변시세가 15억 앉은자리에서 7억 벌음)

 

주식은 집부터 마련해야 장기투자의 기틀을 마련할수 있습니다.

 

 

 

각국 개인 부동산 : 주식  비율

중국 부동산 9 : 주식 1

한국 부동산 7~ 8 :주식 2~3

유럽 부동산 6~7 : 주식 3~4

미국 부동산 5~6 : 주식 5~4

 

 

여담

2012~2015 선대인의 부동산 폭락론을 믿어 집을 안산 사람은 그나마 양호합니다.

 

그말 믿고"나는 싼가격에 집을 살수있다"라는 생각으로

멀쩡한 자기집을 팔았던 사람들은 정말 피를 토합니다.

 

PD수첩인가? KBS인가?

2015년쯤 멀쩡한집 서울의 수석역 주변 아파트를 팔아,  용인으로 집을  구하셨던 분을 본적 있었는데,  정말 처절하더군요

"그때 팔았던 수서역 주변 아파트가 가격의 2배이상이 올랐고, 자신은 더이상 서울에 집을 가질수 없다"며, "매일을 우울감과 상실감에 산다" 하시는 분 사연보니, 정말 무주택 포지션 또는 상위급지 이탈이 얼마나 위험한지 , 

 

또한 그사람들의 고통은 이루말할수 없을정도로 심합니다.

있던 기회마저 자기의 잘못된 판단으로 포기한거니까요